北方樓市，這個(gè)城市最讓人意外……

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作為整個(gè)北方樓市的風(fēng)向標(biāo)— —北京樓市，最近有點(diǎn)出圈！

先看看最近的數(shù)據(jù)吧，挺震驚：

剛剛過(guò)去的4月第三周4.13-4.19，

北京新房：住宅網(wǎng)簽套數(shù)為937套，環(huán)比上漲32.72%；

二手房：住宅網(wǎng)簽4521套，環(huán)比上漲29.47%；成交面積40.15萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲32.55%。

尤其是4月15日，這一天，北京新房二手房都賣的意外的好！

單日 新房住宅網(wǎng)簽 高達(dá) 229套 ；

單日 二手房網(wǎng)簽 高達(dá) 870套；

短短一天，北京賣了1099套房.

截止到4月20號(hào)，北京4月新房的網(wǎng)簽量已經(jīng)達(dá)到了4538套，創(chuàng)造近一年新高！

按這情況， 到4月底，這個(gè)月新房成交量輕松破6000+套。

看這張圖。

這是近4年按照周度統(tǒng)計(jì)的北京新房住宅成交情況。

從第9周開(kāi)始，紅線直線上升，這表示北京新房成交量也在直線上升。

4月20天突破4538套，什么概念？

往回看，近一年的每月成交量：

2026年3月，北京新房網(wǎng)簽量3670套；

2026年2月，新房網(wǎng)簽量1221套；

2026年1月，網(wǎng)簽量2496套；

2025年12月，網(wǎng)簽量3387套；

2025年11月，網(wǎng)簽量2367套；

2025年10月，網(wǎng)簽量3511套；

2025年9月，網(wǎng)簽量3581套；

2025年8月，網(wǎng)簽量3135套；

2025年7月，網(wǎng)簽量2881套；

2025年6月，網(wǎng)簽量3977套；

2025年5月，網(wǎng)簽量4019套；

2025年4月，網(wǎng)簽量3506套；

新房銷量 在 過(guò)去一整年，最高也就達(dá)到4019套，4月 20天 的新房網(wǎng)簽量就超過(guò)4500套 。

這都是 實(shí)打?qū)嵉匿N量 。

當(dāng)然，樓盤(pán)的分化更大，很多樓盤(pán)、房子，賣的也一般。

哪些樓盤(pán)、房子最火呢？

咱就以這個(gè)月的熱盤(pán)為例，

豐臺(tái)區(qū)，中建某項(xiàng)目，一周賣了222套；

剛需盤(pán)，高性價(jià)比、高得房率，90㎡左右三居占比超5成，四房成交占比約3成；

均價(jià)4萬(wàn)5。

像這種單個(gè)熱盤(pán)帶動(dòng)市場(chǎng)熱度的，今年會(huì)是大趨勢(shì)，絕大部分城市都是。

現(xiàn)在依然是買(mǎi)方市場(chǎng)，價(jià)格足夠優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品亮眼、得房率夠高、設(shè)計(jì)新穎且接地氣的樓盤(pán)，才能吸引到購(gòu)房者，跑贏市場(chǎng)。

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北京的二手房，最近也不賴。

前面說(shuō)到，上周一周成交突破4500套，這個(gè)月一共成交了多少嘞？

截至04月19日，北京4月二手住宅累計(jì)成交10057套。

按這趨勢(shì)，初步預(yù)估4月總成交量突破1萬(wàn)5應(yīng)該沒(méi)啥問(wèn)題。

上個(gè)月，二手房更猛。

3月份，北京二手房成交量高達(dá)19886套，環(huán)比增長(zhǎng)140%；

去年啥情況？

2015年10月，二手房成交量12087套；

11月，二手房成交量14446套；

12月，二手房成交量17200套；

單月平均1萬(wàn)4左右，所以今年的情況明顯去去年好，尤其是剛剛過(guò)去的3月份。

接近2萬(wàn)套，創(chuàng)近15個(gè)月以來(lái)的成交新高。

看這張圖。

這是近4年里按照周度統(tǒng)計(jì)的北京二手房成交套路走勢(shì)圖。

紅線部分是2026年的成交套數(shù)。

很明顯，除了每年過(guò)年期間的低谷外，其他周成交量還不錯(cuò)。

第9周開(kāi)始成交量迅速上升，一路爬升，到第13周時(shí)已經(jīng)爬升到頂峰，比過(guò)去3年同期的成交量都高。

再看掛牌量：

截至4.20， 北京二手房 掛牌量約14.4萬(wàn)套；

3月份最高掛牌量有14.6萬(wàn)套；

去年下半年，房東們還在踩踏式拋售、大降價(jià)拋售，今年掛牌量已經(jīng) 穩(wěn)中有降 了。

這是好消息。

價(jià)格嘞？

以最近賣的最好的、新房單盤(pán)一周成交兩百多套所在的豐臺(tái)區(qū)為例。

2 0 26年3月，豐臺(tái)區(qū)二手房均價(jià)37656元/㎡；

2017年4月最高峰，二手房均價(jià)60571元/㎡；

和最高點(diǎn)比，跌幅37.8%，跌回2016年3月水平。

豐臺(tái)區(qū)的房?jī)r(jià)回調(diào)幅度，在北京各區(qū)中屬于什么水平？

算中等，西城區(qū)、亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)跌幅都在35%以內(nèi)；

房山區(qū)最高跌幅48.8%，順義、通州跌幅都超過(guò)了45%……

所以北京的市場(chǎng)亮點(diǎn)在于，止跌，量升，結(jié)構(gòu)性修復(fù)，點(diǎn)狀突圍、局部觸底階段……

3

北方樓市，看北京，那全國(guó)層面呢？

先說(shuō)新房：

2026年1-2月，全國(guó)新建商品房銷售面積9293萬(wàn)平方米，同比下降13.5%；新建商品房銷售額8186億元，同比下降20.2%。

3月，重點(diǎn)30城新房成交面積同比下降7%，1-3月累計(jì)同比下降21%。

還在降，但降幅在收窄，拖后腿的比較多。

二手房：

2026年1-3月 ， 20城二手住宅成交33.3萬(wàn)套，同比下降4.1%，仍高于2024年同期。

但對(duì)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，也有一個(gè)好消息。

過(guò)去長(zhǎng)期以來(lái)，咱們買(mǎi)房都只看漲幅，不看租金回報(bào)率，為啥？

因?yàn)樽饨鸹貓?bào)率沒(méi)眼看，長(zhǎng)期低于2%。

但現(xiàn)在，房?jī)r(jià)回調(diào)近4年，很多城市的租金回報(bào)率都漲了上來(lái)。

3月50城住宅平均租金34.00元/平方米/月，環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲0.09%，同比下跌3.65%。

雖然租金在跌，但房?jī)r(jià)比租金猛。

一算賬， 租金回報(bào)率 = 購(gòu)房成本 了。

2025年末居民購(gòu)房綜合資金成本大約在2.4%-2.7% 。

一線 城市購(gòu)房資金成本約 1.65% ；

二 線 城市購(gòu)房資金成本約 2.36% ；

三四線 線 城市購(gòu)房資金成本約 2.16% ；

看這張圖。

2026年3月，50城平均租金房?jī)r(jià)比為2.26% ，幾乎有一半城市都高于這個(gè)平均值。

——比如西安、成都、昆明、佛山、武漢、常州、嘉興、海口、銀川、南昌、呼和浩特、南寧、惠州、重慶、北海、蘭州、大連、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、西寧、烏魯木齊、長(zhǎng)春、哈爾濱、貴陽(yáng)。

對(duì)這些城市來(lái)說(shuō)，

房子租售比已經(jīng)能高于2.26%了！

租金回報(bào)率已接近綜合購(gòu)房成本 了！

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最后聊幾點(diǎn)個(gè)人判斷：

1、點(diǎn)狀效應(yīng)，核心城市熱銷項(xiàng)目帶動(dòng)新房銷售局部修復(fù)；

2、二手房成交比新房好，甚至有些城市，二手房成交遠(yuǎn)比新房好；

3、北方樓市里，北京市場(chǎng)是最拿得出手的一個(gè)，所以北方何時(shí)觸底反彈，盯緊北京；

4、接下來(lái)，拼性價(jià)比、拼價(jià)格、拼四代宅得房率、拼實(shí)用性，玩兒虛花樣不行。

5、分化繼續(xù)，核心城市、核心區(qū)域、突出項(xiàng)目，會(huì)有一波熱度；

6、非核心城市、非核心區(qū)域、平平無(wú)奇的老掉牙項(xiàng)目等，繼續(xù)漫長(zhǎng)等待。

THE END

來(lái)源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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