杭州樓市的神話破滅了！？

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上周去杭州調(diào)研了。怎么用一句話來總結(jié)這幾天的調(diào)研呢？

杭州樓市的神話破滅了，但杭州樓市的傳奇開始了！

只能說 中國樓市，只有杭州和 the others， 就連 上海、深圳也在 the others里面 。

曾經(jīng)的杭州樓市“搖到就是賺到”， 巨大的一二手房價(jià)倒掛，催生了一批“萬人搖”樓盤 。

比如2019年 未科板塊的西溪公館，兩次開盤約6萬人搖號。

這是因?yàn)樗?毛坯均價(jià)2.8萬元/ 平 ，周邊二手房價(jià)超4萬元/ 平 ，倒掛 一萬三！

而如今 西溪公館二手成交均價(jià)回到了開盤時(shí)的2.8萬元/平方米。

最瘋狂的時(shí)候，就連 臨安青山湖 這些遠(yuǎn)郊項(xiàng)目的 搖號中簽率都只有 1 0 % 。

曾經(jīng)杭州樓市 有那么一句經(jīng)典語錄： 一次性的往里走，按揭的揮揮手，公積金的回家走。

而現(xiàn)在的杭州新房，開始打折了。

現(xiàn)在的杭州新房市場， 開發(fā)商 開始 根據(jù)落位的客戶數(shù)量來判定項(xiàng)目定價(jià)。

現(xiàn)在的杭州新房市場，出現(xiàn)了很多賣成現(xiàn)房的項(xiàng)目。

因?yàn)楝F(xiàn)在的 杭州新房 已 無“倒掛” ， 杭州 已無 一二手價(jià)格倒掛的板塊 了。

近 8 年的搖號 、 捆綁、搶房 ，在 202 5 年正式落幕！

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但上面并不是當(dāng)下杭州樓市的全部真相。

另一個(gè)真相是， 核心板塊項(xiàng)目“扎堆”。

25年之前我們每次寫杭州調(diào)研文章都會說，杭州主城核心好板塊項(xiàng)目不多。以至于我們很多時(shí)候?yàn)榱瞬惶鍓K，還需要看二手房補(bǔ)充。

比如上城市中心、錢1、錢2，拱墅區(qū)的大關(guān)、湖墅、打鐵關(guān)，濱江區(qū)的區(qū)政府、西興、長河，蕭山的世紀(jì)城、奧體、市北，余杭未科核心等這些杭州一梯隊(duì)板塊，經(jīng)常都幾乎是0項(xiàng)目。

但今年再來杭州調(diào)研，發(fā)現(xiàn)這些板塊新盤很多 。（下圖標(biāo)記并不是今年一次的調(diào)研項(xiàng)目，但核心板塊項(xiàng)目真的肉眼可見的增多了）

我相信很多人會講，如果核心好板塊的項(xiàng)目扎堆，是不是就意味著要打“價(jià)格戰(zhàn)”了？

是的。但為什么是打引號？

因?yàn)橛袀€(gè)背景要說明一下，在限價(jià)搖號時(shí)代，開發(fā)商真的是隨便搞一搞，裝標(biāo)、園林、小區(qū)配置都是怎么省錢怎么來，最直觀的是之前都是乳膠漆墻面，預(yù)留的衣柜位置。

現(xiàn)在是背景送了、衣柜送了、冰箱洗衣機(jī)送了，就連陽臺晾衣架都送了。

以前我對新規(guī)“好房子”真沒有切身感受，什么 三省 ， 什么三要 ，什么 六不解決居住痛點(diǎn) 等。

但在杭州的很多新規(guī)項(xiàng)目里，我有了真情實(shí)感。

制冰機(jī)

內(nèi)置保鮮盒

很多很多的細(xì)節(jié)，當(dāng)然這些只能算是“奇技淫巧”。

主要體現(xiàn)在公建部分。

這是不同項(xiàng)目配置的兒童游樂場。是不是和三代小區(qū)里配置的滑滑梯完全不一樣的感覺。

這是泛會所會客區(qū)，是不是和三代小區(qū)里擺幾把椅子的感覺不一樣？

有些項(xiàng)目還配置了兒童電影院

有些項(xiàng)目還配置了電競房。

你可能說這些你都沒見過嗎？豪宅里面很常見啊？

很常見嗎？

首先這些不是豪宅，基本都是主城剛改、改善類項(xiàng)目，和豪宅不沾邊。

在當(dāng)下的杭州看房，僅從交標(biāo)根本判斷不出這是豪宅還是工薪盤。只能從是不是在富人區(qū)判斷。

“好房子”的真諦這不就出來嘛。

上面圖片是杭州在售項(xiàng)目普遍入戶大堂標(biāo)準(zhǔn)。

我知道很多城市都有這種新規(guī)“好房子”項(xiàng)目，但肯定不是主流，要么是豪宅，要么是板塊最高價(jià)。

可現(xiàn)在的杭州在售限價(jià)老盤不足10個(gè)，剩下的全都是新規(guī)“好房子”項(xiàng)目，所以如果你想知道三代宅和四代宅的代際差，你想最直觀體驗(yàn)“好房子”以及未來人居趨勢，來杭州看看你就都懂了。

你以為的新規(guī)產(chǎn)品只是得房率更高，贈送面積更大，但其實(shí)這只是其中的一小點(diǎn)。

所以在杭州調(diào)研，你很容易就理解為什么杭州二手跌幅那么大了。

為什么沒有一二手倒掛了。二手是真的干不過啊。

當(dāng)然，隨著新規(guī)產(chǎn)品的全面普及，很多城市都會如此的。除非三代宅和新規(guī)產(chǎn)品差價(jià)拉開，否則二手就只能繼續(xù)降價(jià)。

除了二手，只能降價(jià)的還有新規(guī)之前的老項(xiàng)目， 我們前面看到的打折促銷的算價(jià)單，也基本都是這些老項(xiàng)目的。

現(xiàn)在杭州房價(jià)的價(jià)格體系是二手跌，所以限價(jià)的老項(xiàng)目還能靠降價(jià)，送車位走量，而新規(guī)項(xiàng)目就只能拼命卷交標(biāo)，卷配置了，也就相當(dāng)于變相“降價(jià)”了。

這就是屬于杭州樓市的獨(dú)有特色。

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我們該怎么看待當(dāng)下的杭州市場呢？

首先要想為什么別的城市的新規(guī)產(chǎn)品沒有這么卷？

這個(gè)表可以解釋一切。

哪怕是到了25年， 杭州的拿地 企業(yè)依然是以本地企業(yè)為主。

所以我們只在杭州看到保利、中海在拼命的卷交標(biāo)卷品質(zhì)，因?yàn)樗麄儾痪碚娴牟恍校瑸I江、綠城品質(zhì)真的太可怕了。

所以我們此刻不該“嘲諷”杭州，二手跌慘了吧？新房終于搖不了吧。

上山的行者，怎么可以嘲笑下山的神呢？

應(yīng)該想一想， 這么好的城市，在當(dāng)下這個(gè)階段真的可以買到好價(jià)格的好房子。

杭州 GDP規(guī)模超2萬億，全國城市排名第8 ， 是中國十大城市中唯一保持兩位數(shù)增長的城市

杭州 常住人口超1200萬，過去十年新增360萬人口，人口增長 最 迅猛 的城市。

杭州 居民存款增量全國第一，資金總量和富豪總量均排全國第五 ， 被稱為"新一線城市一哥"，有"北上深杭"取代廣州地位的說法 。

杭州也 是中國民營經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，全國500強(qiáng)企業(yè)有36家，上市公司超300家，數(shù)量已經(jīng)超過廣州 。

另外 杭州 還 連續(xù)踩中多個(gè)時(shí)代風(fēng)口，形成了完整的新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)集群：

1、 互聯(lián)網(wǎng)與電商：作為阿里巴巴總部所在地，是全國電商產(chǎn)業(yè)中心

2、 直播電商：占據(jù)全國1/5的直播產(chǎn)業(yè)份額，10%的頭部大主播集聚于此 。 無憂傳媒、交個(gè)朋友（羅永浩）、微念等頭部機(jī)構(gòu)均落地杭州 。 薇婭、辛巴等知名主播都在杭州發(fā)展 。

3、 人工智能與先進(jìn)制造："杭州六小龍"宇樹科技、DeepSeek等在人工智能、機(jī)器人領(lǐng)域快速發(fā)展，AI產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為杭州新的增長極 。

4、 民營經(jīng)濟(jì)：走出馬云、李書福、丁磊等多位中國首富，是浙商的核心聚集 。

所以杭州是真的強(qiáng)。

杭州 ZF的 操盤水平 也是真的 牛 ， 在中國房地產(chǎn)深度調(diào)整周期中， 杭州樓市成為中國新規(guī)“好房子”的大本營， 你來杭州看房，你是真的能感受到經(jīng)濟(jì)上行期那種百花齊放，百家爭鳴的活力和創(chuàng)新。

那么杭州的房子怎么推薦呢？

在2024年之前， 杭州房價(jià)已經(jīng)連續(xù)上漲9年，目前全市（包含遠(yuǎn)郊）均價(jià)約3.7萬/㎡，主城區(qū)核心板塊如南星橋單價(jià)17萬，錢塘新城14萬，土拍價(jià)格火熱，地價(jià)普遍在4-8萬之間，主流樓盤總價(jià)基本在 400- 600萬，好一點(diǎn)的項(xiàng)目需要800-1000萬以上 。

值得我們注意的是杭州的庫存情況， 杭州主城區(qū)房地產(chǎn)庫存僅2.3個(gè)月， 也就是雖然我們在核心區(qū)看到很多項(xiàng)目，但其實(shí)因?yàn)楣┑卮蠓s減，其實(shí)新規(guī)項(xiàng)目去化速度還是非常快的。

還需要注意的是， 2025年的杭州樓面單價(jià) 有比較明顯的提升： 成交均單價(jià)從21395元/方增加到22690元/方，漲了1295元/方。其中最高單價(jià)從50717元/方，漲到了88029元/方，跳漲了3.7萬元/方，漲幅73.6%。

那么在杭州買房可推薦的板塊如下——

第一、杭州核心發(fā)展軸線在錢江兩岸，已經(jīng)從傳統(tǒng)的西湖、武林廣場外移到濱江區(qū)域。

亞運(yùn)板塊和錢二板塊潛力看價(jià)格，兩個(gè)板塊原價(jià)格都在5-6萬/㎡，如果有價(jià)格低的可以選

第二，蕭山市北、奧體南

第三、未科可以看。

最后， 杭州作為浙江的核心城市，一直在虹吸整個(gè)浙江省的人口和產(chǎn)業(yè)（寧波、溫州、臺州都被虹吸），新興產(chǎn)業(yè)占得先機(jī)，人口、GDP和庫存去化都非常安全， 核心區(qū)房產(chǎn)價(jià)值長期 看好 。

本文寫到這里基本就寫完了，但此時(shí)此刻還有一個(gè)城市可以拿出來和杭州做對比，這個(gè)城市就是深圳。

我們3月去了深圳調(diào)研。 對比杭州，深圳能看的項(xiàng)目反而比去年更少了。

我們再之前文章已經(jīng)寫過，主要還是供應(yīng)量大幅減少，僅有的幾塊還是寶中、前海、深圳灣或者福田核心區(qū)，這些項(xiàng)目單價(jià)10萬+，總價(jià)千萬起步。

因?yàn)?月30日深圳“全面放開”限購，經(jīng)過五一假期， 目前的深圳在售項(xiàng)目格局已經(jīng)大變。

那么，有兩個(gè)窗口期正在形成——

一個(gè)是，要 關(guān)注居住證購房通道 的窗口期，可能因市場反映再次收緊，比如審批收緊？

另一個(gè)是，GY房企流程窗口期。因?yàn)樯钲谑忻嫔洗蟛糠猪?xiàng)目都是國央企的，這些項(xiàng)目的定價(jià)銷售方案從制定到批準(zhǔn)需要走審批流程。

因此，關(guān)于深圳，我們米宅的建議是， 警惕滯后入場成本激增 。

最后，給大家同步三個(gè)消息：

第一， 米宅深圳16-17號城市考察團(tuán)持續(xù)報(bào)名中，龍華、南山、福田高性價(jià)高價(jià)值盤一次看完，不留遺憾，省心高效，還有大白復(fù)盤梳理分享會，有計(jì)劃的可識別二維碼一對一咨詢。

第二、 4月 已調(diào)研完 杭州、蘇州，5月計(jì)劃上海、南京 ， 后續(xù) 還有廣州和成都。每次調(diào)研結(jié)束， 我們都會閉門直播分享，如果你感興趣，識別下方二維碼預(yù)約閉門直播，亦可獲取內(nèi)部調(diào)研分享內(nèi)容。

第三、 【米宅核心城市考察團(tuán)】正在報(bào)名中，如果你對深圳、杭州、蘇州等城市感興趣，識別二維碼詳聊。