華潤(rùn)置地，我順極了

內(nèi)房股最近誰(shuí)最猛？答案非華潤(rùn)置地莫屬。

過(guò)去一個(gè)月，華潤(rùn)置地在港股的股價(jià)一路狂飆，市值一度沖破2700億港幣。

保利的老鐵們想不通：我們?nèi)ツ曩u(mài)了2530個(gè)億，營(yíng)收也破了3000億，論規(guī)模才是帶頭大哥，怎么市值才720億出頭？

中海也橫著脖子不服：我們利潤(rùn)127個(gè)億，行業(yè)內(nèi)夠能打了吧？市值也就1370億，連華潤(rùn)的一半都沒(méi)摸到。

招商蛇口默默看了眼自己784億的市值，嘆了口氣，默默關(guān)掉了電腦。

四家央企弟兄，保利、中海、招商三家加在一起，市值剛剛好跟華潤(rùn)打個(gè)平手。

其實(shí)，就華潤(rùn)最近的表現(xiàn)，只能用仨字來(lái)形容——順極了！

去年的成績(jī)單，華潤(rùn)賣(mài)了2336億的房子，營(yíng)收2814.4億，歸母凈利潤(rùn)254.2億，盈利水平雖然比2021年的巔峰有所下滑，但放在如今哀鴻遍野的地產(chǎn)圈，依然是穩(wěn)穩(wěn)的幸福。

就像那部經(jīng)典電影《唐伯虎點(diǎn)秋香》中的橋段：美女這個(gè)東西，跟鮮花一樣，需要有綠葉來(lái)襯托才會(huì)顯出她的嬌媚。

在房企榜單上，帶頭大哥是保利，去年賣(mài)了2530億，營(yíng)收3081億元，比華潤(rùn)還高出一截，但歸母凈利潤(rùn)只剩10.3億元。

排在第二的是中海，銷(xiāo)售額2512億，營(yíng)收1681億元，歸母凈利潤(rùn)126.9億元。招商蛇口賣(mài)房1960億，營(yíng)收1547億，歸母凈利潤(rùn)10.24億。

算一下：保利+中海+招商三家利潤(rùn)加起來(lái)，還不到華潤(rùn)的六成。中海利潤(rùn)規(guī)模排第二，卻不到華潤(rùn)的一半。

都是央企，一樣的融資成本，賺錢(qián)的本事卻天差地別。

華潤(rùn)254億利潤(rùn)里，經(jīng)常性業(yè)務(wù)核心凈利潤(rùn)占比超過(guò)51.8%，其中僅購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店這些“天天收租”的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)租金收入就達(dá)到254.4億元。

換句話(huà)說(shuō)，華潤(rùn)一半以上的利潤(rùn)是“睡后收入”，商場(chǎng)開(kāi)門(mén)就有租金入賬，寫(xiě)字樓租出去就不用操心，這頭現(xiàn)金牛幾乎不挑行情。

而保利、中海、招商的利潤(rùn)，九成以上靠賣(mài)房子，房子不賣(mài)、不結(jié)算，利潤(rùn)就崩。

去年樓市是什么光景，大家心知肚明，這三家利潤(rùn)跌得鼻青臉腫也就不奇怪了。

所以華潤(rùn)市值能打，不是靠講故事炒概念，而是利潤(rùn)含金量實(shí)打?qū)崳簝蓧K錢(qián)利潤(rùn)里，一塊是穩(wěn)穩(wěn)的年金，一塊是波動(dòng)的買(mǎi)賣(mài)，市場(chǎng)不傻！

利潤(rùn)遙遙領(lǐng)先，股價(jià)節(jié)節(jié)攀升，再加上深圳豪宅賣(mài)得火爆，華潤(rùn)這波，確實(shí)順。

但要說(shuō)到最順的一筆，還得是這個(gè)月在深圳龍崗“撿”的那塊地。

5月6日，華潤(rùn)以70.45億底價(jià)拿下了龍崗大運(yùn)片區(qū)一塊地，土地面積約16.97萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積47.68萬(wàn)平方米，容積率只有3.26。

說(shuō)貴也不貴，說(shuō)便宜是真便宜。

這塊地的前身，是世茂2017年豪擲239.43億拿下的“深港國(guó)際中心”核心部分，當(dāng)時(shí)打算蓋一座約700米的“中國(guó)第一高樓”，總投資規(guī)模超過(guò)500億。

后來(lái)世茂爆雷了，項(xiàng)目從2022年起全面停工，成了深圳東部最大的爛尾“疤痕”。

2023年，這塊地兩次司法拍賣(mài)，都沒(méi)人要。直到2025年，龍崗區(qū)政府出面完成收儲(chǔ)，地才迎來(lái)重生的機(jī)會(huì)。

重新掛牌之前，政府做了兩件大事：第一，容積率從4.17下調(diào)到3.26；第二，地塊性質(zhì)從純商業(yè)改成了“二類(lèi)居住用地+商業(yè)用地+城市道路用地”。

商業(yè)和商住，一字之差，天壤之別。

改完之后，30多萬(wàn)平方米住宅直接占了大頭，建好了就能賣(mài)錢(qián)回款。旁邊的中海大運(yùn)玖章，去年拿地樓面價(jià)接近3萬(wàn)，賣(mài)到6.4萬(wàn)一平，開(kāi)盤(pán)兩個(gè)月就干出20億銷(xiāo)售額，成了龍崗銷(xiāo)冠。

華潤(rùn)這塊地樓面價(jià)才1.48萬(wàn)，賬都不用細(xì)算，就是躺贏的格局。

出讓方還特意在建設(shè)時(shí)間上留了寬限：住宅須一年內(nèi)開(kāi)工、四年內(nèi)竣工，而集中商業(yè)和酒店可以寬限到兩年半開(kāi)工、六年內(nèi)竣工。

這就意味著華潤(rùn)完全可以先蓋住宅回籠資金，再慢慢做商業(yè)長(zhǎng)線運(yùn)營(yíng)。

十年前，世茂花了近乎翻倍的價(jià)，拿下整塊肥肉，嚼了一口就噎死在地上。

十年后，華潤(rùn)底價(jià)接盤(pán)，規(guī)劃改了，容積率降了，地價(jià)跌回十年前的水平，利潤(rùn)空間卻比十年前翻了一倍。

這行情的錯(cuò)位，大概就是華潤(rùn)最大的“順”，股價(jià)這波狂飆，說(shuō)到底就一句話(huà)：人家躺著就把錢(qián)掙了。

這年頭，能把“睡后收入”做成利潤(rùn)半壁江山，不漲你漲誰(shuí)？

至于那塊噎死別人的地，規(guī)劃一改，他底價(jià)一接，利潤(rùn)空間翻倍——不是運(yùn)氣好，是姿勢(shì)對(duì)。