扒一扒，這座躺在風口上的城市

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早些年，蘇州就在押注硅基產業。

今年，蘇州牢牢卡住AI算力硬件的命脈，僅憑一年時間，就厚積薄發催生了7家千億級別的上市公司。

此時此刻，蘇州真正地站在了AI風口之上，連帶著樓市也開始猛漲。

根據冰山指數和國金證券研究所的報告，有一個極其震撼的結論：

蘇州樓市的上漲勢頭僅次于上海。

咱們分別從二手房和新房市場著手分析。

今年5月，蘇州二手房成交量是過去三年成交量最高的5月。

整個5月成交套數6442套，同比增幅達到了26.5%。

火熱的勢頭延續到了6月。

6月的首周，二手房總體成交1675套，同比去年6月首周的1051套，漲幅達到將近60%。

整體的二手房市場更是呈現掛牌量下降，成交價上漲的趨勢。

從去年9月份開始，蘇州市區二手房累計掛牌套數已經連續9個月下降。同時，各大明星板塊的二手次新的成交價也上漲了，奧體和湖東板塊的二手次新相比去年四季度漲了2000-3000元/㎡。

今年5月，蘇州新房的成交量也開始回暖了。

5月份，蘇州新房成交1748套，其成交面積同比去年同期漲了19%。同時，成交結構也在發生變化，以160㎡以下的剛需和剛改類房源為例，今年前5月供求比只有0.66，明顯供小于求，庫存壓力不大。

同期，蘇州還賣出了一宗超級地王。

5 月29日，中海以16.88億的總價，30.04%的溢價率、68920元/㎡的樓面價，拿下了蘇州園區金雞湖右岸地塊 。 這宗地塊的價格秒殺了 綠城玫瑰園二期地塊的樓面價， 并 刷新江蘇省宅地樓面價紀錄，成為江蘇省的新地王。

單看蘇州的二手房或者是新房，都覺得蘇州市場的回暖證據確鑿。

整體來看的話，蘇州樓市的回暖有兩個疑點。

溢價率。

根據冰山指數和國金證券研究所的數據，蘇州的溢價率只有47分。此得分與城市的止跌排名相比，屬于最大的一塊短板。

新房二手房成交比。

今年3-4月，蘇州的二手房成交遠遠超過新房，近乎占到總成交80%。

去年上半年，這個比值1.5-2.0左右，即二手房占總成交60-70%。而在2021年，蘇州新房成交量能突破上萬套，而二手房成交7000套左右。

上漲/巔峰時期的蘇州市場，新房遠比二手房叫座。

根據以上數據，我們能得出一個判斷：

蘇州市場的成交結構，沒想象中那么健康。

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蘇州新房和二手房，到底是哪些小區在成交？

我們先看新房部分。

園區板塊，是蘇州新房成交的主力軍。

其中 ， 綠城玫瑰園 是園區的銷冠，成交8套，總成交金額3.15億，套均總價約4000萬； 沁百合5月網簽了15套，成交均價4.4 萬 +；鳳起潮鳴5月網簽了10套，成交均價5 萬 2左右；

相城 板塊， 熙和雲啟觀棠5月網簽了大概34套，成交均價在2.6萬/㎡ ， 已知143方起的疊墅， 總價起步就是350萬 ；

姑蘇區，建發璟園 ， 成交均價近4.1萬/㎡ ， 總價500萬起；

吳中 的 湖西源啟 ， 簽 約 15套，成交價在2.5萬-2.7萬/㎡左右 ， 也都是疊墅洋房， 總價400多萬起。

毫不夸張地說，蘇州新房就是豪宅走出來的獨立行情。

土拍市場恰好反映了這一點。

5-6月的土拍中， 蘇州 多數地塊容積率 都很低 ，如園區金雞湖畔地塊（容積率1.02）、吳中城南地塊（容積率1.5）、木瀆地塊（容積率1.3）等， 均是 低密洋房、疊墅等改善型 產品 。

再來看二手房部分。

今年蘇州市區二手房成交情況，從面積段來看，140㎡以內的房源成交是絕對主力，從總價段來看，100-300萬的剛需和初改房源成交占比達到了75%左右。

換句話說，蘇州的二手房都是剛需在買。

它們是核心地段的老破小。

譬如，園區的東港新村、蘇安新村，地段好，總價百來萬，一個季度要成交幾十套； 姑蘇古城、園區東環/婁葑、高新獅山老小區 ， 總價50-150萬，有的甚至沒有電梯，勝在地段成熟。

它們是遠郊的二手房。

譬如，運東的運河公館、中南世紀， 甪直 的陽光城麗景灣， 黃埭 優步花園，面積90-100方，總價一百多萬，雖然離核心區較遠，但勝在價格低，面積較大。

它們是核心區的學區房。

譬如， 星灣學區 的 雅戈爾未來城、香緹華苑 ， 蘇州實驗中學 的 金地名悅、萬科遇見山 ， 滄浪實小 的 滄浪新城世家苑、和茂苑 ， 總價兩三百萬，學區在蘇州屬于頂級。

以上幾類的二手房成交還有個共同的特點，成交價都在跌。

舉幾個例子，東港新村3月份成交價約17000元/㎡，5月成交價約15500元/㎡，跌了超1000元/㎡；中南世紀3月份成交價約15000元/㎡，5月成交價約13900元/㎡，跌了超1000元/㎡； 世家苑 3月份成交價約 25500 元/㎡，5月成交價約23000元/㎡，跌了2000元/㎡+。

蘇州的二手房，都是剛需在以價換量。

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蘇州的中產，沉默的大多數。

根據上文的信息，我們大致能給蘇州的買房群體做個客戶畫像。

1.有錢人正在購入蘇州的頂豪。

他們是本地的老錢。以 綠城玫瑰園 為例，項目 7000 萬 級沿河樓王，首開即被周邊老別墅業主 搶 空 ；

他們是 AI、半導體 、 生物醫藥、納米 各行業在 園區 的 龍頭企業創始人 / 合伙人、高管 ， 偏好 湖西 / 雙湖大平層如鳳起潮鳴、紫金翡麗甲第 ， 有大佬曾 全款購入翡麗甲第兩套千萬級房源 。

這些購買力都源于蘇州的富庶。

2025年GDP約2.77萬億元，全國第6，遠超多數省會 。 其 規上工業總產值4.9萬億元，全國第一 。 與此同時，蘇州又抓住了AI的風口，整座城市的造富 能力不言而喻。

2.剛需買房的普通人。

蘇州憑借著強勁的產業，自然吸引了大量的就業人群。

除去戶籍人口，2025年蘇州擁有超500萬的長期居住凈流入人口； 2021年之前 ， 蘇州每年都有8-10萬的人口增量；2021年-2025年，蘇州每年仍能保持2-6萬的人口增量。

大量的人口造就了買房的基本盤。

這股力量引爆了蘇州樓市的成交。

在疊加政策優化、房價下跌等各種因素下，他們咬咬牙踮踮腳，總算買到了自己心儀且總價可控的遠郊三房兩衛/核心區老破小。

在入學節點不等人的一二季度，他們為了能讓小孩子就讀優質學校，才快速決策，推動了學區房的成交。

其實啊，蘇州市場還有一群不被看見的買家。

他們可以稱之為“蘇州的中產們”，他們想要地段不錯、產品不錯的房子，總價合適的房子，卻很少能在蘇州的市場上找到。

這才是蘇州市場的結構性缺陷——

200萬-300萬總價的樓盤數量稀缺，大多數是賣了好些年都未能售罄的老盤，戶型、產品力和新入市的新房完全沒法比。

超300萬的改善產品，總價過高，不一定夠得上。

200萬以內的房子，要么是普通二手房，要么是遠郊的新房。

這些中產們幾乎選不到心儀的新房，想買到優質的改善二手房也不容易。

剛需決定了大盤的穩定性，而改善幾乎是推動房價上漲的主力軍。

此時此刻的蘇州，似乎拒絕了主力軍加入戰場。

THE END