寶山房價，亂成一鍋粥了

提起寶山，買房人的評價永遠兩極分化。

有人說寶山是外環(huán)洼地，剛需上車首選。

也有人說寶山工業(yè)底子重，買房千萬不能碰。

寶山內(nèi)部的房價，同樣很割裂。

南大6.8萬的新房搶光，顧村3.3萬的熱銷，楊行4.3萬的排隊。

同一個寶山區(qū)，房價差一倍，熱度差三檔。

很多人踩坑，根源就是把整片寶山一概而論。

今天咱們就聊聊，寶山這趟渾水，到底該怎么蹚？

地理的“鍋”？

有一說一，寶山的地理位置不差。

南邊貼著靜安、普陀，蹭市區(qū)資源很方便。

北邊接著江蘇太倉，是上海的門戶。

唯一可惜的是，它太長了。

南北跨度超過30公里，開車都要一小時。

南邊的共康、大華，城市界面跟市區(qū)無縫銜接；

北邊的月浦、羅涇，還停留在工業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的樣貌。

這種長條狀的行政區(qū)，內(nèi)部必然撕裂。

拿著“寶山”兩個字一概而論，本身就是坑自己。

第二個呢，發(fā)展斷層太嚴重。

寶山是上海最早一批工業(yè)基地，當年的寶鋼撐起半邊天。

那個年代，工人新村扎堆建，打下了“鋼城”的烙印。

后來產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，寶山慢了半拍。

市區(qū)開始搞金融、搞互聯(lián)網(wǎng)，寶山還在糾結(jié)鋼廠搬遷。

等反應過來，好地塊已經(jīng)被老破小和老廠房占滿了。

第三，交通切割太明顯。

南北高架、逸仙路高架，看著是方便進城，實際把寶山切得稀碎。

高架西邊是一個世界，東邊是另一個世界。

加上鐵路線、貨運軌道穿插，很多板塊之間聯(lián)動性極差。

除了1號線、3號線、7號線沿線，其他地方進城跟長征一樣。

這就導致了，外區(qū)購買力進來，只認地鐵口。

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南大的“野心”

南大是寶山離市區(qū)最近的成片開發(fā)區(qū)。

15號線通了，規(guī)劃中的“中環(huán)北抬”一旦落地，南大就從中外環(huán)變成準中環(huán)。

更重要的是，這里現(xiàn)在3.5代宅扎堆入市。

15號線地鐵口的中環(huán)麓島，130平實得率99%，實際使用面積等于別人150多平的房子。

華潤置地中心·望雲(yún)，央企品質(zhì)，架空層泛會所，戶型設計碾壓同板塊的次新。

保利海上瑧悅，同樣具備3.5代宅的特征。價格6.3萬，總價550-1170萬。

南大現(xiàn)在儼然成了一個產(chǎn)品力驅(qū)動的板塊。

它的底牌不是現(xiàn)在的配套，而是“中環(huán)北抬”后的位置重塑。

以及3.5代宅對周邊老產(chǎn)品的代差優(yōu)勢。

周邊那些2000-2010年建成，得房率不到75%，戶型過時，物業(yè)口碑差的老盤，根本沒法比。

所以南大很適合那些追求未來溢價、看重居住品質(zhì)的年輕改善家庭。

但，痛點也很明顯。

目前城市界面還在建設中，商業(yè)、學校、公園都在路上。

如果你接受不了現(xiàn)在的工地和荒地，那就別買南大。

顧村的“躺平”

說完南大，再說顧村。

顧村是寶山最成熟的剛需板塊。

7號線直達靜安寺，龍湖天街、正大樂城、華山醫(yī)院北院、顧村公園，全在步行范圍內(nèi)。

而且價格極其友好。

招商時代樂章，89平三房折扣價398萬起，自帶25萬方商業(yè)，7號線潘廣路站150米。

中旅觀境差不多也是同樣價位。

還有中建山水雅境，總價360-757萬，折扣已經(jīng)放到8折以下。

這就相當于，你用臨港的價格，買到外環(huán)邊的成熟配套。

顧村比南大好的就是，你買的是當下就能享受的生活，不用賭規(guī)劃，不用等學校。

缺點是板塊上限不高，新房供應量大，未來二手競爭激烈。

而且產(chǎn)品力不如南大，這里大部分是常規(guī)3代宅或剛需盤。

適合預算極其有限的純剛需、養(yǎng)老客群、對通勤和配套要求高但資金不充裕的年輕人。

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楊行的“賭局”

楊行是寶山爭議最大的板塊。

有人看好寶山高鐵站和19號線，有人說它是“扶不起的阿斗”。

數(shù)據(jù)上，金茂棠前97-105平三房450萬起，金茂府系科技系統(tǒng)，緊鄰在建寶山高鐵站，1600平會所帶泳池。

招商序600萬級，實得率高達90%-93%，會所泳池，緊鄰在建18號線。

招商序?qū)嵕?/p>

去化速度不慢，但也不算火爆。

楊行現(xiàn)在算是規(guī)劃預期型的板塊。

它的底牌是上海北站TOD、19號線南北大動脈，以及吳淞創(chuàng)新城的產(chǎn)業(yè)導入。

這些規(guī)劃如果全部兌現(xiàn)，楊行會成為北上海的新樞紐。

但兌現(xiàn)時間至少要5-8年。

目前城市界面還是老廠房、物流園、動遷房混雜，配套全靠底商。

所以楊行適合那些預算有限但愿意賭北部樞紐紅利、不急著享受配套、持有周期長的購房者。

當然，賭規(guī)劃，就要有陪跑的耐心。

寶山買房，怎么選？

那寶山買房到底該怎么選？

第一，要看你的資金存量。

首付只有50-60萬，月供承受力1萬以內(nèi)，別想買南大，可以去看看顧村。

首付100萬以上，月供1.5萬+，可以夠南大。

首付80萬左右，愿意賭未來，那就去楊行。

第二，看你的人生階段。

25-30歲，事業(yè)爬坡期，每天通勤時間就是你的命。

顧村7號線直達靜安寺，比南大、楊行都方便。

35-45歲，有孩子有老人，需要成熟配套和居住品質(zhì)，顧村或南大的現(xiàn)房更合適。

如果是投資客，講實話，寶山整體不太適合短線，長期持有看南大和楊行。

第三，看你對產(chǎn)品力的敏感度。

如果你住過老房子，對得房率、會所、鋁板立面有執(zhí)念。

那去買南大和淞南的3.5代宅是唯一解。

顧村的老盤得房率不到75%，戶型過時，物業(yè)口碑差，買它就是買將就。

同樣的預算，不如加一點去買南大。

最后，寶山買房不管預算高低，有幾類樓盤千萬別碰：

1）離地鐵超過1.5公里，卻對標地鐵房定價，通勤短板無法彌補；

2）得房率低于75%且戶型過時，這種盤未來的流動性會越來越差；

3）緊鄰寶鋼、大型工業(yè)區(qū)，噪音、污染，居住舒適度有永久硬傷；

4）周邊大片動遷房和荒地，無任何配套和規(guī)劃支撐。

這類盤典型如月浦寶鋼邊的某些項目、羅店遠郊概念盤、大華某些老庫存。

不是不能買，而是你買入的瞬間就決定了未來五年它將跑輸大盤。

我把寶山三大板塊的在售新房、價格區(qū)間、通勤時間、配套成熟度、未來規(guī)劃兌現(xiàn)節(jié)點，整理成了一張《寶山選房紅黑榜》。

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注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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