廣東
從滿懷期待打新，到二手破發，不到2年時間，林家壩炒房客的財富夢，
徹底被打破了。
今天要分享的，正是成都次新市場一則典型的炒房樣本。
對這群人而言，盲目跟風或許已不再是簡單的投資失誤，可能已成了他們人生中做過最錯誤的決定。
6月中旬，林家壩迎來了板塊內首套二手成交：
西派交子，一套143㎡的套四，成交總價500萬，成交單價34860元/㎡。
圖源袋鼠小房圈
淘房君看了下，這套房源的成本，24年取證價格大概在620萬左右，當時取證單價4.3萬元/㎡左右。
不到兩年時間，直接硬虧上百萬。
圖源成都購房通小程序
淘房君發現，其實在西派交子這套成交之前，林家壩次新二手的危機就已出現苗頭。
今年3月中旬，林家壩板塊的萬科朗拾交子就有一套法拍在寂靜之中被忽略而過。
一套113㎡的中樓層房源，起拍價365萬，單價3.2萬/㎡，結果0人報名，最后流拍。
圖源網絡
要知道，林家壩算是近兩年成都最火的板塊之一啊！
次新二手開局就秒崩，著實讓人意外。
01
前兩年的林家壩
有多火？
因為靠近“金三”，前兩年的林家壩可謂是風光無限！
無論是土拍還是新房入市的熱度，定是排在全城前列。
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淘房君大概捋了一下前兩年林家壩的土拍情況，從中大家可以直觀地看見，林家壩到底有多火：
23年4月，錦江區柳江街道潘家溝約74畝宅地一開拍迅速熔斷，現場6家企業參與抽簽，最終萬科以中簽價14900元/㎡競得；
23年7月，能建拿下林家壩板塊34畝地塊，樓面地價17800元/㎡；
2024年成都解除土拍雙限之后，林家壩隨即又推出多宗地塊，地價直接起飛。
24年3月，林家壩約31.2畝地塊，經過50輪舉牌，被中鐵建以22400元/㎡的成交樓面價拿下，溢價32%;
4月19日，林家壩約28.26畝宅地，被潤達豐濱江以23400元/㎡成交價競得，溢價率33%；
4月23日，林家壩約52.46畝土地，被金茂以24500元/㎡成交價競得，溢價率48.5%，成為彼時的成都“地王”；
11月15日，林家壩約33畝宗地，被潤達豐濱江以26000元/㎡成交價競得，溢價率44%，再次刷新林家壩地價。
到了25年，林家壩算是冷靜下來，全年僅有1宗宅地成交，被潤達豐濱江拿下，樓面價21500元/㎡。
可以說，從2022年底至2024年底，整個林家壩板塊的成交樓面價一路高歌猛進。
不僅開發商愿意拿地，市場也愿意買單！
早期的像能建、中交、萬科、中鐵建、金茂等項目，開盤賣的都不錯。
雖然大多還是順銷，但在套均5、600+萬這個量級的產品中，去化的速度算是非常亮眼的了，基本都在一年多時間完成清盤了。
現在淘房君都還記得，當時套均超800萬的金茂璞逸錦江連續兩次開盤均售罄。
熱度爆炸。
金茂開盤即罄
可能很多人就好奇了，其實在23、24年當時的樓市情況也不算很理想，
為什么林家壩就能火的如此離譜？
02
金三的“地緣魅力”
帶火林家壩！
回過頭來看，淘房君依舊認為：
當初點燃林家壩第一把的火的，并不是哪一場土拍，哪一個開發商拿地。
而是金三的第一個住宅，華潤錦宸府。
當時華潤錦宸府作為金融城三期（金三）的首個住宅項目入市，帶著極高的市場預期。
取證的首開兩棟，共84套套均超1200萬房源，吸引了1565人參與搖號，中簽率不到6%。
后期項目2套退出房源，還吸引了2608組客戶參與搖號，搖中概率僅千分之0.7。
這離譜的瘋搶，直接把“金三”的逼格拉到了頂點。
華潤錦宸府搖號現場 圖源網絡
可以說當時業內普遍認為：
買到錦宸府，就是買到了下一個金融城。
那錦宸府房源只有這么多，還有這么多沒買到的怎么辦？
難道下一個金融城就沒有他們的棲息之地了嗎？
不慌。
“沒搖到錦宸府，距離錦宸府XX米，開車幾分鐘到達的XXX項目，歡迎你”
“收留錦宸府心碎業主”
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這是當時林家壩大多數項目打出的宣傳標語。
的確，從錦宸府到林家壩的物理距離，不算遠。
即便是到林家壩最邊緣的萬科朗拾交子開車也要不到10分鐘，一條錦江大道就殺到了。
圖源百度地圖
那些位置更靠里的項目距離金三就更近了。
就是這個物理距離，讓林家壩成為“金三”的下位替代，成為市場的香餑餑。
但當市場冷靜下來后，再回過頭來看，這段10分鐘的距離，已經成為了林家壩與金三不可逾越的鴻溝。
市場也不再為這份靠著“下位替代”得來的溢價買單了。
交子公園金融商務區錦江片區 圖源克而瑞四川
03
多重因素
限制林家壩“上限”！
1）生研所拆遷擱置放緩
從地圖上來看，目前林家壩整個板塊受限最大因素就是區域內的老舊太難拆。
卡在金三與林家壩中間的生研所首當其沖。
左邊，成都最貴的房子就在這里；
右邊，成都“明星”板塊。
你卡在中間，什么想法不言自明。
圖源百度地圖
原本規劃里，金融城三期和林家壩是要通過交子綠廊實現生態、產業、人居無縫銜接的。
但拆遷一旦徹底落空，無法和真正的城市核心形成完整閉環，可以說林家壩上限就被鎖死了。
官方在這件事也下足了功夫。
去年四月，模擬拆遷都弄出來了，征集意見啥的，進行了長達兩個多月的動員、宣講工作。
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響應的人寥寥無幾。
最終，離進行下一步方案，同意率需到95%的標準，相差甚遠，模擬拆遷終止。
原計劃2025年底進場施工，2027年6月底完工并開放通行的交子綠廊及沿線道路，也不得不擱置延期。
2）公墓
板塊內有一個比較大且顯眼的公墓。
更要命的是，公墓位于整個板塊的南邊位置。
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你坐北朝南視野、采光好，就有可能看到公墓。
淘房君當時去看板塊內一個項目時，媽的樣板間陽臺都能看到，我服了。
而根據官方的口吻，公墓目前也沒有搬遷計劃。
這個反正就仁者見仁吧。
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3）產品
24年集中拿地，快速取證，從現在地角度來看，當時板塊內大多產品都屬于老產品。
當然，也有個別產品放在現在也很能打。
不過需要注意的是，板塊最近剛放出三塊地，這三塊地的住宅產品，后續入市必定是超級新規產品。
就看到時入市的具體面積段，會對之前哪些老產品造成影響了。
我感覺之前大多數都逃不過被背刺的命運。
除了上面幾個比較主要的原因，淘房君認為，
當前成都市場像林家壩這類的全新外溢板塊，因為配套呈現和人口流入放緩，前期基本都會面臨次新破發的陣痛期。
畢竟成都整體二手房市場目前依然在深度調整，買方市場特征明顯。
當市場上充斥著大量老金融城、攀成鋼的優質二手房，且價格已經回調到極具性價比的區間時，林家壩這種動輒4、500萬起步的次新房就顯得很尷尬了。
要成熟的居住氛圍不如老金融城，要性價比不如大源，僅僅依靠一個“新”字和“金三外溢”的概念，很難支撐起那么高的二手溢價。
你認為呢？
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