“得房率”三個字，從樓市消失了

過去這兩年，廣州樓市最熱的關鍵詞，莫過于——得房率。

2023年11月，廣州出臺計容新規，把住宅套內半開敞空間的半計容比例，從15%放寬到20%，高端項目還可適度上浮。

陽臺、入戶花園、設備平臺——這些原本屬于“灰色地帶”的贈送面積，天花板被驟然抬升。

一場圍繞“得房率”的軍備競賽，就此鳴槍。

短短兩年，市場便經歷了數次迭代：得房率從90%卷至100%，又從100%卷上120%，個別項目甚至喊出150%的驚人口號。

內卷之下，最先承壓的，是那些仍停留在舊規時代的存量新房。

新規項目以更低單價、更高實得面積、更優產品力入市，幾乎每出現一個，便如一顆石子投入區域房價的湖面，漣漪所及，周邊二手及在售項目不得不降價應戰。

就在這場內卷愈演愈烈的時候，廣州開了一張罰單。罰單開給了荔灣的力誠榕誠灣，一個城中村改造項目。

處罰原因寫得很克制：未經許可將裝飾柱改建為結構柱。翻譯成業界通行的語言，便是三個字：

偷面積。

裝飾柱不計入容積率，結構柱要計。報建時報裝飾柱，施工時改成結構柱。一進一出，原本該算進公攤的面積，就這么封進了室內，變成了“贈送面積”。

公告顯示，涉事的是19-1棟和19-2棟，2023年先后拿到工規許可證。

開發商從2023年開始，未經許可就把裝飾柱改成了結構柱。19-1棟涉及4到31層，每層1.43平方米；19-2棟涉及2到48層（避難層除外），每層3.54平方米。

兩棟合計違建面積199.34平方米，違法建設總造價98.24萬元，最終按“嚴重”檔次處以10%罰款——即98244.43元。

對于一套總價數百萬的樓盤而言，這筆罰款近乎象征性。但放在行業語境下，這卻是一記響亮的警鐘。

因為這是廣州首次對商品住宅“偷面積”行為作出公開行政處罰。更具信號意義的是查處的節點——規劃驗收環節

涉事樓棟2023年即已取證，報批早已通關，卻在臨門一腳的驗收階段被精準截停。這打破了市場之前一貫想法——只要前期規劃批了，后面就沒人管了。

這張罰單，并非毫無征兆。早在今年3月廣州春季土地推介會上，市規自局便已明確表態，要規范“偷面積”亂象。

當時的PPT中直指兩類典型操作：一是結構柱按裝飾柱報建，二是極致壓縮戶內建筑面積、交房后再違規拆改。

簡言之，一類是違規偷，一類是偷過頭。

緊接著，3月底廣州又發了《關于支持高品質住宅建設的若干意見》。住宅建筑除首層外，公共開放空間不計容比例，不得超過本棟建筑計容面積的5%

以前有些項目靠10%的大公共空間來包裝賣點，現在這條路被卡住了。政策底層邏輯清晰而直接——讓住宅回歸居住本質，叫停一切花哨的“面積游戲”

力誠榕誠灣，完整踩過了這輪周期的每一個節點。

2023年開盤，打的是“低總價上車”的旗號。但戶型設計一開始就被吐槽，得房率只有77.5%。

再加上地鐵遠、房價高，入市三年，去化不到七成，手里還壓著400多套。成交均價一年比一年低，從開盤時的4.3萬，一路降到現在的3.9萬。

這兩年，榕誠灣也在拼命追。高壓線拆了，道路拓寬了，最被人詬病的地鐵問題，也用接駁車勉強補上。

在售的8、9、10棟按新規設計，使用率一度做到136%——這本該是他們翻身最大的底氣。

可現在，一張罰單，讓這份底氣蒙上了陰影。

被點名的19-1棟、19-2棟，恰恰卡在了驗收這一環。而它們早在2023年5月，就已經拿到了工規許可證。

這也意味著，那兩年里“大偷特偷”出來的花池、陽臺這些面積，很可能都要在驗收環節重新算一遍賬。

項目已被要求限期向規劃部門申請驗收并補辦手續。這也意味著，違建整改可能導致收樓時實測面積超出合同約定，購房者或許面臨補繳面積差額房款的風險。

盡管罰款由開發商承擔，但實測面積增加帶來的成本，最終大概率會轉嫁給業主。

經測算，本次受影響的438套單位，戶均違規增加面積僅為0.45平方米——畢竟裝飾柱改建帶來的增量有限。

但如果監管部門進一步追查假飄窗、零飄窗等更激進的改造，涉及的面積將遠不止這個量級。

這張罰單的殺傷力，不在9.8萬的罰款，而在于它釋放的信號——倒查。

2023年11月以來，廣州扎堆出現的新規、超新規項目，大部分還沒進入驗收和交樓階段。

力誠榕誠灣這張罰單意味著，它們都面臨著被倒查的風險。

事實上，風聲鶴唳的氣氛已經蔓延開了。一個明顯的信號是：目前全面市場上，幾乎所有的開發商的營銷部門已經全部叫停了所謂的新規宣傳。

大家不妨去翻閱下近期各大樓盤的推廣消息——曾經鋪天蓋地的“得房率120%”“使用率150%”等字眼，幾乎在一夜之間銷聲匿跡。

取而代之的，是一批溫和而合規的新詞匯——好房子、高品質、健康住宅。

這場持續了兩年的得房率內卷，就這樣被一紙罰單悄然終結了。