北京
四季青地塊是今年以來海淀區推出的首宗商品住宅用地，不僅體量大且規劃條件復雜，極具市場沖擊力。
彭紅俠/發自北京
沉寂已久的海淀土地市場終于迎來重磅補倉。
7月7日，北京市規自委正式發布2026年第八批擬供應商品住宅用地清單。本批次掛牌3宗地塊，分別位于海淀、通州和昌平，總建筑面積約38萬平方米。值得注意的是，3宗地塊均位于軌道交通站點周邊，體現了北京站城融合的土地供應導向。
具體來看，通州區梨園鎮0303街區地塊，臨近地鐵7號線萬盛西/東站，周邊商業及醫療配套相對成熟；昌平區新城東沙河西岸地塊，緊鄰昌平線昌平東關站，周邊聚集了菓嶺假日廣場等生活配套。
然而，無論從關注度還是起拍總價來看，海淀四季青地塊無疑是本輪供地的重頭戲。此次掛牌的四季青地塊是今年以來海淀區推出的首宗商品住宅用地，不僅體量大且規劃條件復雜，極具市場沖擊力。
圖源：北京市規自委
從規劃文件看，該地塊由兩宗居住用地（0034、0049）和一宗商業用地（0040）組成。其中，兩宗居住用地容積率均為1.6，建筑限高25米，這意味著未來大概率將打造低密洋房社區。
特別值得關注的是，掛牌文件中明確提到：“若同一開發主體同期取得兩宗居住用地并同步建設，可在保證整體指標不變的前提下，統籌一體化開發。”這一條款為開發商優化社區空間布局提供了靈活性，有利于打造更具整體性的高端住區。
圖源：北京市規自委
相比于宅地，此次捆綁的商業用地則是一塊不小的“包袱”。此次四季青商業部分被賦予了較重的公共服務職能，這對開發商的資金平衡能力和運營能力提出了更高要求。
根據出讓文件，開發商需在商業地塊內無償移交大量公服設施，包括地上建筑面積300平方米社區衛生健康監督所，1000平方米社區養老服務驛站，500平方米社區助殘服務中心，2100平方米社區綜合文化室，2000平方米室內體育設施，500平方米社區管理服務用房，400平方米郵政所兩處，1700平方米郵政支局。上述除郵政設施由郵政部門以建安成本價接收外，剩余設施由競得人建設后無償移交相關部門。
此外，還需合建一座建筑面積不小于400平方米的有線電視基站。這些硬性指標意味著，開發商必須具備強大的商業運營和資金統籌實力。
從位置來看，四季青地塊位于西四環外，緊鄰地鐵12號線四季青橋站，周邊居住氛圍濃厚，金四季購物中心、西冉城市生態公園等配套環伺。目前，周邊二手房掛牌價普遍在9萬~14萬元/平方米。
業內分析認為，作為海淀年度首秀，該地塊的成交結果將直接決定市場對核心區價值的判斷。85.55億元的起拍價已屬高位，疊加配建成本，這不僅是對開發商實力的考驗，也將成為北京高端改善市場的重要錨點。
掛牌當晚，四季青地塊就火速進入預申請階段。海淀這塊“肥肉”將花落誰家？值得期待。
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