上海
今年春節之后到目前，全國樓市的情緒面略強于去年，但如果看整體樓市景氣度，其實是低于去年的。
這就是媒體輿論、大家在網絡上的體感，和實際數據之間的差異。
即便如此，近期全國不同地區、不同城市之間的樓市溫差也非常明顯。
我們平時監測全國 50 個重點城市的各類樓市指標與數據，并建立了一套樓市景氣度綜合評估體系。
每個月，我們都會按照市場景氣度，把 50 個城市劃分到不同景氣區間，并判斷其所處的樓市周期階段。
景氣區間共分為五檔：市場過熱、市場偏熱、市場合理、市場偏冷、市場過冷。
目前，全國沒有城市處于過熱、偏熱區間；
有 14 個城市處于合理區間；
30 個城市處于偏冷區間；
6 個城市仍處于過冷區間。
簡單理解：過冷是嚴冬，偏冷是冬天，合理區間相當于早春到中春，偏熱是暮春、初夏，過熱就是盛夏。
城市數量較多，這期我們只分享目前處于合理區間的 14 個城市。
需要說明的是，這 14 個城市的景氣度都沒有超過零，仍為負值，屬于合理區間的偏下位置，大致可以理解為早春或冬末的溫度水平。
這 14 個城市分別是：
北京、上海、深圳、天津、福州、濟南、杭州、寧波、合肥、廈門、海口、揚州、金華、廊坊。
其中有一線、二線，也有三線，但它們有一個明顯共性：全部位于東部地區。中部、西部、東北所有城市，目前都還處在冬天。
樓市復蘇，率先從東部地區開始。
春江水暖鴨先知，全國樓市哪里先回暖？
就是東部地區，而且不只一線城市 —— 就連廣州，目前也還沒進入合理區間。
下面以北京為例，簡單說說它的變化。
我們從 2011 年開始系統化監測北京樓市景氣度，至今已有 15 年。
過去 15 年，北京樓市景氣度起起伏伏，經歷過繁榮、低谷、上升、下行。
景氣度最高、處于過熱狀態，主要在 2016 年；
處于過冷狀態的時間相對較少，集中在三個階段：
- 2012 年年初前后
- 2020 年疫情爆發后的兩三個月
- 2024 年 5 月前后兩三個月
這三段是過去十幾年北京樓市最冷的時候。
2024 年以來，北京樓市大部分時間處于偏冷區間（冬天），少數月份進入合理區間：
- 2024 年 9 月底國家新政后，到 2025 年小陽春，北京樓市處于合理區間；
- 今年 2、3、4 月，北京樓市再次進入合理區間，相當于早春。
今年 4 月，北京樓市景氣度為 -10，已是全國最高水平。
14 個合理區間城市里，包含廊坊、金華、揚州三個三線城市。
很多網友會疑惑：為什么三線城市也能走出冬天？
我簡單說幾句。
先說廊坊
過去兩三期節目我提過兩次，廊坊樓市已經連續下跌 9 年，房價跌幅全國靠前，屬于明顯超跌。
春節后，廊坊成交量大幅回升。今年 1—4 月，二手房交易量同比增長 123%，增速全國領先。
房價也止跌、跌幅明顯收窄。
因此，三四月份廊坊景氣度進入合理區間。
不要覺得廊坊跌得久、跌得多就沒機會。
野百合也有春天，更何況廊坊，尤其是北三縣，是環京核心區域，真實購房需求一直存在。
況且，廊坊的房價泡沫早已擠完，當前處于房價超跌狀態。
所以，不必過度悲觀。
再說金華
浙江地級市，位于經濟發達的長三角。
過去一年中國出口整體穩健，今年增速進一步擴大，而浙江是制造業大省、出口大省。
14 個合理區間城市里，浙江占了 3 個：杭州、寧波、金華。
杭州、寧波大家熟悉，金華也是貿易大市，尤其下轄義烏，雖是縣級市，但經濟體量、外貿活躍度都非常高，民間購買力強，購房需求充足。
其他城市今天不展開，后續有機會再逐一分析。
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