全國唯一，這個大城市新房領(lǐng)漲，二手超跌！

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4月底我們完成了杭州地毯式調(diào)研，上周已經(jīng)發(fā)布了第一篇杭州調(diào)研稿《》，今天是第二篇。

正好 國家統(tǒng)計局 發(fā)布 2026年4月份70個大中城市 新房二手漲跌情況。 其中 杭州新房價格同比大漲2.3%，已經(jīng)連漲13個月； 而 二手房價格同比大降5.0%，連續(xù)下降高達(dá)28個月。

一個城市的新房和二手何以走出如此巨大的差異趨勢。 杭州樓市究竟 發(fā)生 了什么？

那么調(diào)研結(jié)束后，我們有三個結(jié)論。

第一個，杭州是房價超跌的城市之一。

是的，杭州二手房已經(jīng)超跌了。

比如 4 月杭州賣 得 最火的二手是杭州城北大盤—廣廈天都城。其跌價超50% ， 從高峰期的2.3萬+/㎡跌至1字頭。 還有 一路之隔，曾以2.7萬人搖號、中簽率0.66%創(chuàng)造樓市神話的濱沁公寓，也陷入降價拋售潮。

中介直言： “現(xiàn)在掛出來的房子，房東至少割肉30%。那些精裝成本也要虧進(jìn)去，一套房子不降個大幾十萬沒人要。”

二手超跌的原因是兩點：

1、過去連年超大供應(yīng)，導(dǎo)致二手存量巨大。

杭州在2016-2021年土地出讓規(guī)模、土地出讓金不是全國第一就是全國第二。

結(jié)果就是大量新房項目集中交付，二手房存量巨大。

杭州也一度因二手掛牌量超20萬套成為中國二手房重災(zāi)區(qū)。

2、新規(guī)產(chǎn)品對現(xiàn)有二手房價格體系形成巨大沖擊。

我們在《杭州樓市的神話破滅了！》已經(jīng)全面介紹過，目前杭州已經(jīng)是遍地新規(guī)產(chǎn)品。

不僅如此，杭州的新規(guī)項目不僅 得房率更高，贈送面積更大， 更重要的是卷品質(zhì)，卷交標(biāo)。背后主要原因是，杭州拿地房企以本地房企綠城、濱江為主，他們深耕杭州，產(chǎn)品力和交標(biāo)卷出了中國當(dāng)下新規(guī)產(chǎn)品的最高標(biāo)準(zhǔn)，這也導(dǎo)致其它國央企項目被迫參與卷交付，卷產(chǎn)品，因為不卷不行啊。

這就是好企業(yè)對城市的影響，大到可以影響整個城市的房地產(chǎn)方向。

當(dāng)然，隨著 國內(nèi) 新規(guī)產(chǎn)品的全面普及， 所有一二線城市都會面臨新規(guī)產(chǎn)品對原有二手房價體系的沖擊。其結(jié)果就是要么新規(guī)產(chǎn)品價格上漲，要么 二手繼續(xù)降價 。

因為二者價差必然拉開。杭州目前顯然是第二種。

那么綜合以上兩點， 杭州是二手下跌最狠的城市之一，價格跌幅已經(jīng)超過了城市價值本身。

那么二手超跌 之后， 對現(xiàn)有新房的影響是什么？

正好就是我們的第二個結(jié)論就是，杭州新房嚴(yán)重被壓價！尤其是新規(guī)好房子。

整個 杭州新房市場 呈波浪型層層向外積壓，一句話就是， 核心 殺死 近郊，近郊?xì)⑺肋h(yuǎn)郊。

而核心板塊遍地豪裝的新規(guī)工薪項目， 賣價比限價盤還低。

比如未科云城，去年建發(fā)云城之上開盤要綁兩個車位，今年的濱江云杭里、濱江詠舟府新規(guī)產(chǎn)品不綁車位。

也就是同板塊、同等面積，去年首付預(yù)算需要100萬+，今年不到50萬隨便挑，這何嘗不是一種“超跌”？

可以說，杭州的新規(guī)好房子價格被二手超跌死死拖住。

可為什么統(tǒng)計的新房價格還在上漲呢？

這是因為杭州土地供應(yīng)全面回歸主城核心區(qū)，外圍供應(yīng)全面縮減。

比如21年杭州外圍土地供應(yīng)占比71%，25年外圍供應(yīng)僅有23%，剩下的77%都在核心主城， 也就是杭州新房價格上漲是供應(yīng)導(dǎo)致的價格上漲，而實際上價格是“下跌”的。

比如錢二，去年上半年一個項目，今年有三個項目。

比如云城，去年上半年一個項目，今年有二個項目。

這也就解釋了為什么杭州 新房成交均價約42733元/㎡，同比上漲約31.4%， 而在 成交房源中，近6成總價在400萬以上。 對比 二手房成交均價約22476元/㎡，同比下降約20.43%，超7成成交房源總價在300萬內(nèi)。

很明顯，杭州新房已經(jīng)進(jìn)入新規(guī)產(chǎn)品全面替代三代宅的階段。而更多的城市還沒有進(jìn)入到這個階段，也就是很多城市很快就會經(jīng)歷如杭州二手超跌的局面。

這也是我們的第三個結(jié)論，曾經(jīng)導(dǎo)致杭州二手超跌的兩大因素都已經(jīng)不存在了。

或者說，杭州樓市已經(jīng)經(jīng)歷了它最艱難的時刻。

在這種情況下，我們該如何看待杭州樓市呢？

我們應(yīng)該分辨，在劇烈震蕩的行情中，是大盤有問題，還是資產(chǎn)的價值本身有問題。

那么杭州這個城市人口有沒有流失，產(chǎn)業(yè)有沒有外流？城市發(fā)展前景有沒有衰落呢？

都沒有！

如果杭州這個城市大盤本身沒有問題，那么在價格超跌之后，是不是會出現(xiàn)價值回歸？

因為如果價值本身沒有問題，任何的超跌，都是市場在給入場的機(jī)會。

關(guān)于杭州樓市的機(jī)會，調(diào)研之后，我們內(nèi)部迅速出了《米宅策略部2026年杭州樓市完整買房邏輯（內(nèi)部分享最新版）》

如果你一直關(guān)注杭州樓市，想買杭州的房子，但苦于沒有理性客觀的一手資料作輔助，可以文末加碼領(lǐng)取， 但我們要講明，這是內(nèi)部調(diào)研分享的精華版本，如果你只是想要領(lǐng)取一份資料，請勿擾。

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講到城市基本面，正好這兩天杭州有一個名為 “ 幸會杭州 ” 的招商會。

很多參會企業(yè)的反饋或許更能說明杭州這個城市的未來。

羅振宇說， 杭州從不把企業(yè)當(dāng)外人，這才是企業(yè)家敢把資本壓在杭州，投資人敢把耐心留在杭州 ， 年輕人敢把青春賭在杭州的底氣。

所以， 當(dāng) 大多數(shù)城市還在 講有事找市長時，請問能不能掌上即辦，免申即享 ？

杭州能！

當(dāng) 別的城市 講發(fā)展環(huán)境好時，你自己的孩子愿不愿意留下來？

杭州的孩子愿意！

如果連你自己的孩子都想逃離你的城市，你憑什么期待外地的年輕人能夠帶著青春和理想來你這里創(chuàng)業(yè)？

你憑什么期待企業(yè)家?guī)е娼鸷桶足y來你這里下注。

一座城市的競爭力從來不是喊出來的，是留下來的，是用腳投票投出來的。

包括今年初 杭州提出了要創(chuàng)建 AI 第一城， 然后半年過去了，從招商會 簽約項目 看， 從芯片到模型，從數(shù)據(jù)到終端，從地面到太空，從算力到應(yīng)用， 目前杭州已 經(jīng)組成了一條完整的 ai 產(chǎn)業(yè)鏈的雛形 。

包括 靈伴科技、地衛(wèi)二、曦諾未來Xynova、微納核芯、曦望Sunrise、景聯(lián)文、比博斯特、恩和科技。它們不是“今天最賺錢的生意”， 也是 “十年后人類社會的基礎(chǔ)設(shè)施”。

特別是 羅振宇 還 說，他把公司從北京搬到杭州是因為別的地方只能買到地段，在杭州順便買下了時間。

包括吉利的代表也說， 吉利與杭州早已是共生共榮的命運共同體。

這就是杭州的營商環(huán)境 。

更重要的是，在AI作為經(jīng)濟(jì)引擎的時代， 杭州再次成為風(fēng)口城市。

更重要是，杭州是勇立潮頭的浙商文化，它其實已經(jīng)踩中了好幾波時代的風(fēng)口。

第一波改革開放的風(fēng)口。

第二波互聯(lián)網(wǎng)的風(fēng)口。

第三波是現(xiàn)在的電商，2.0時代自媒體2.0時代直播帶貨。最新的是Deepseek及六小龍。

為什么杭州每一輪它都能踩中風(fēng)口呢？

就是因為浙商人的精神勇于創(chuàng)新，所以他每一波都能踩在時代的這個脈搏上面。

并且杭州還沒有老齡化、少子化的情況。

歷史上，每一次文明躍遷都需要一座城市，率先趟出新路。

蒸汽機(jī)時代有曼徹斯特 ， 電力時代有底特律，互聯(lián)網(wǎng)時代有硅谷 ， AI 智能時代會是 哪些城市 ？

在中國，如果只有兩個城市值得看好，一個是深圳，另一個一定是杭州。

所以當(dāng)下杭州二手房價超跌也好，還是二手超跌死死壓住新規(guī)房價也好，都是市場給的低價、低門檻購入杭州好板塊、好房子的機(jī)會。

最后，我們同步兩個消息，

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