房價再次大幅度下調(diào)的可能性不存在了！

最近四月份的數(shù)據(jù)密集出臺，但看數(shù)據(jù)本身一片大好，這一點從各種媒體的標題就能看得出來。

這是我隨意截取的幾個標題。他們的內(nèi)容也基本都是根據(jù)統(tǒng)計局發(fā)布的四月份數(shù)據(jù)進行解讀的，其實大差不差。

其實，很多時候，我們不能單純的看數(shù)據(jù)，但也不能不看數(shù)據(jù)。

相比于數(shù)據(jù)本身，我們更應(yīng)該了解的是數(shù)據(jù)本身所蘊含的真相！

舉個例子：4月份新房漲幅很不錯。

上海新房環(huán)比上漲了0.4%，同比上漲了3.7% 。前四個月同比漲了3.9%；

杭州環(huán)比上漲了0.4%，同比上漲了2.3%，前四個月同比漲了2.5%；

廣州環(huán)比上漲了0.1%，但同比卻下降了4.4%，前四個月同比下降了4.9%；

深圳也是環(huán)比上漲了0.1%，但同比卻下降了5.3%，前四個月同比下降5.3%。

這里面為什么沒寫北京。原因只有一個，北京是去地產(chǎn)化的。也是一線中唯一一個在小陽春都能價格下走的城市。

之前說過，環(huán)比的意義并不大，同比才能看出真正的趨勢。

就像下面這張圖一樣。

環(huán)比價格的漲跌極易受到短期情緒的影響，所以會有波動，完全無法預判走勢。

但是單月同比+季度同比則會更精準地判斷趨勢和走勢。

從價格看，杭州的新房市場非常不錯，從漲幅在全國僅次于上海。

是什么在拉動呢？

第一是AI產(chǎn)業(yè)鏈的造富效應(yīng)。

杭州絕對是這一波國內(nèi)AI造富摘果子最多的城市之一。從去年開始的AI相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈造富，是杭州樓市這一波的推動力之一。

巧合的是，這一波AI造富潮，恰好遇到了在限價放開后，杭州住宅產(chǎn)品歷史上的最大變革潮集中落地。

大量的高端新產(chǎn)品接踵而出，每一個產(chǎn)品又都很能炸場，甚至連驗資3000萬這種事情，都抵擋不住熱情。

最終高端項目集中開盤，所帶動的市場熱度，成功激發(fā)了杭州的市場熱情。

4月15日，濱江區(qū)政府板塊的萬潮玖序推出42套房源，均價10.5萬元/平方米，總價區(qū)間2200萬—3300萬元，10天后即宣布42套房源全部售罄。

這就是一個網(wǎng)紅盤，新的抬板建筑設(shè)計，品質(zhì)一流。

綜合來看，新房市場應(yīng)該穩(wěn)住了，或者在今年一定會穩(wěn)住，這和三個變革有關(guān)。

第一個變革，是賺錢路徑的更新?lián)Q代。

美國去年下半年的GDP增長是4.5%。對于一個人均GDP超過8萬美元的國家，這是不可想象的。那么，美國是怎么做到的呢？

只有一個，AI投資，已經(jīng)所帶動的股市大漲，刺激的高端消費。

有人說，美國就業(yè)很差啊。沒錯，所以，現(xiàn)在流行一個名詞叫做，無就業(yè)增長。

也就是說，以后的GDP可能每年都能超過5%，但失業(yè)率可能會超過10%。

原因只有一個，這已經(jīng)和就業(yè)無關(guān)，而是和AI替代所帶來的效率提升有關(guān)。

總之就一句，新的投資機會，新的造富路徑，新的增長效率。

美國如此，中國也必將如此。

這個變革，又正好契合了樓市在未來的巨大改變，這就是住房雙軌制。

70%的保障房+30%的高品質(zhì)商品房。

鄭州二手房跌成這樣，但新出的四代宅出一個清一個。

杭州的二手房不管是環(huán)比還是同比都在下行，但新規(guī)住宅卻可以短時間內(nèi)售完。

再看上海，所有的新規(guī)豪宅都是爆搶盤。

深圳行情下行成這樣，光明的遠郊盤也能重現(xiàn)3個人搶一套，就因為是新規(guī)。

時代真的是變了！這30%的商品房，就是要撐起高品質(zhì)住宅的核心載體。

你有沒有發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在市場上的新住宅，越來越新能源汽車化了。大家在拼命卷品質(zhì)、卷配套、卷設(shè)計。

第三個變革，是嚴控供應(yīng)。

今年的政策主基調(diào)，就是嚴控增量、優(yōu)化存量，收購庫存做保障房。

這個政策是救市邏輯的分水嶺。

因為嚴控供應(yīng)的結(jié)果是顯而易見的。

前四個月，國內(nèi)樓市的銷售數(shù)據(jù)是：1月+2月，一共9293萬㎡；三月10323萬㎡；四月5733萬㎡；合計25349萬㎡。

但新開工面積是多少呢？1月+2月，一共3695萬㎡；3月3725萬㎡；4月2638萬㎡；合計10057萬㎡。

25349-10057=15292萬㎡。這數(shù)據(jù)就是需求和新供應(yīng)之間的差額，也等于是前4個月消化了15292萬㎡庫存。

那么，現(xiàn)在新房庫存一共多少呢？77801萬㎡。

除了市場消化，還有個大招是政府收購庫存做商品房。

2026年，銀行正以前所未有的力度殺入保障房賽道。

例如5月9日，北京銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行北京分行、中行北京分行、交行北京分行4家銀行，為首創(chuàng)集團長租住房提供600億元長租房專項授信額度支持。

5月1日，浦發(fā)銀行支持灣沚區(qū)國投集團向宜居公司采購208套商品房用于人才房建設(shè)工作，批復1.5億元專項貸款，是蕪湖市首單租賃住房再貸款。

4月，工商銀行上海市分行落地上海市首筆國企收購商品房轉(zhuǎn)保租房的購置貸款，貸款金額超6億元。

這是政策在強力扭轉(zhuǎn)供需失衡，從供大于需，硬轉(zhuǎn)為供應(yīng)小于需求。

綜上所述，房價再次大幅下調(diào)的可能性已經(jīng)不存在了！并且大量的高品質(zhì)住宅入市，還會進一步帶動新房市場的熱度，今年大概率會曝出越來越多的新房搶房的熱點。

至于二手房，那是另一個邏輯，我們下次講！

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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