河南
地產股爆了。
昨天，A股四大指數(shù)全線下跌，截至收盤，滬指跌0.73%，深證成指跌1.81%，創(chuàng)業(yè)板指跌2.11%，科創(chuàng)綜指跌4.77%。全市場超3800股下跌。
但房地產股卻是久違的大漲潮。
陽光股份、香江控股漲停，萬科、綠地一度觸及漲停；保利發(fā)展、招商蛇口、濱江集團、金地集團等跟漲。
港股房地產行情同步走強，碧桂園盤中漲超40%，融創(chuàng)中國一度漲超20%，旭輝集團、世茂集團、正榮地產漲幅均超10%，龍湖集團、越秀地產、華潤置地也錄得超過3%的漲幅。
從2022年救市以來，地產股持續(xù)低迷，但幾乎每一年都會有一波不期而至的爆發(fā)行情，當我們往深處探究原因之后，會發(fā)現(xiàn)分別如下：
第一次，2022年11月，地產股漲了27%。
那么，發(fā)生了什么？
核心推動是央行、銀保監(jiān)會開始史詩級救市。推出金融16條+救市三支箭：信貸、債券、股權全面支持房企。政策強力轉向保交樓、穩(wěn)行業(yè)。
結果，地產股暴力反彈，優(yōu)質房企翻倍。
但最終，因為行業(yè)基本面沒恢復，漲完又跌！
第二次，2023 年7月，地產股迎來第二波反彈。
那么，這一次發(fā)生了什么？
7月召開的中央經濟工作會議，第一次明確提出地產供需開始逆轉，最高政策層面宣布全面救市。
之后，全國限購全面松綁，首付比例、房貸利率逐漸下調。地產需求端制約性政策從此基本全面取消。
結果呢？地產股再一輪大漲。但最終因為銷售沒能真正起來，行情戛然而止！
第三次，2024年9月，這一次行情，是從2022年地產下行周期開始以來，最強的一波反轉式暴漲行情。
那么，這一次發(fā)生了什么？
是政治局會議重新定調，確定要全面促進房地產止跌回穩(wěn)。然后，全國性的史詩級救市組合拳接踵而至，取消利率下限、降首付、提出城中村改造。
這一次的結果，融創(chuàng)、旭輝等暴漲了2倍，龍頭央企漲了50%，成為過去幾年中最猛、持續(xù)時間也最久的一波。
城市行情同時回歸，深圳、廣州頻繁出現(xiàn)炒房團。但最后，因為持續(xù)性不足，終歸下行。
但這一次也帶來了一個負向反饋，行情沒有被托起，最終開始反噬信心，這讓2025年成為樓市最黑暗的一年。
這又促使了在2025年底，中央救市政策開始轉向，從需求端全面轉向供應端。
提出：
嚴控城市框架、轉為現(xiàn)有城市優(yōu)化，城市化；
嚴控地產增量，優(yōu)化現(xiàn)有存量，收庫存做保障房。
一場供需攻防戰(zhàn)徹底打響了！至此，中國的城市化進程從擴邊界全面進入到城市更新階段。
結果是顯而易見的：
前四個月，國內樓市的銷售數(shù)據(jù)是：
1月+2月，一共9293萬㎡；3月10323萬㎡；4月5733萬㎡；合計25349萬㎡。
但新開工面積是多少呢？1月+2月，一共3695萬㎡；3月3725萬㎡；4月2638萬㎡；合計10057萬㎡。
25349萬㎡-10057萬㎡=15292萬㎡。這數(shù)據(jù)就是需求和新供應之間的差額，也等于是前4個月消化了15292萬㎡前期積累庫存。
那么，現(xiàn)在新房庫存一共多少呢？77801萬㎡。
這個結果讓所有的機構都對新房預期非常樂見，預測2026年底到2027上半年，新房的供需將產生逆轉，從過去幾年的供大于需，轉為供小于需。
這是新房控供應，再看收庫存。
此刻，地方政府和國資平臺正以前所未有的規(guī)模和速度，成為商品房與閑置土地市場上最大的買家。
4月28日，中央政治局會議明確提出，將盤活存量商品房、收購存量房源轉為保障性住房，作為穩(wěn)定房地產市場的核心工作任務。
這是執(zhí)行層面正式將存量房收購納入國家戰(zhàn)略級工作部署，成為政策的頂層支撐。
5月21日，上海官宣二手房收儲從浦東、徐匯、靜安三區(qū)，擴圍至黃浦、長寧、虹口、普陀、楊浦五大中心城區(qū)，實現(xiàn)八大中心城區(qū)全覆蓋。
5月26日，廣州再出手，試點收購環(huán)城高速以內300萬元以內、70㎡以下二手住宅。
至此，一場全國性的收房風暴席卷而來。
這一套政策組合拳下來，從嚴控增量到收庫存，堪稱是真正的打蛇打到了七寸。
然后前幾天，國務院印發(fā)的《城市更新“十五五”規(guī)劃》完成了今年最重磅的救市計劃。
共識是，這個城市更新規(guī)劃兼具頂層設計與落地性，既明確量化任務、資金路徑，又重構更新邏輯與發(fā)展模式，將對房地產、基建、城市運營及相關產業(yè)鏈產生深遠影響。
多家機構根據(jù)這些指標預測，整個十五五期間，城市更新將帶動超過15萬億投資。
至此，新的一輪地產股被徹底引爆了。
這一次和之前幾次不同的地方在于，當我們復盤過去的幾次上漲，每一次都是政策預期引爆，是信心層面的預期引導更多些。
而這一次，不同的地方在于，所有的政策，都是真金白銀的落地和執(zhí)行。
就像我們已經看到的，新房的預期，已經在向好和改善了！
THE END
來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）
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