北京市場，正在放棄幻想！

北京真是個“好”市場。

這個好，不是搶房漲價，是穩定，頭部片區、頭部樓盤賣得不錯，剩余平銷，或者稍差一點，正常。

因此我才說，北京正在放棄一切幻想，走向了更加穩定、安全的市場。

今天這一篇文章，不止有硬核干貨，我還會展示幾點：

1、北京一年中最好的天氣

2、北京局部市場有沒有夯爆

3、如何看待北京。

更多是拋磚引玉，一定有朋友拍到了更美的北京，有人看過了更多的新盤和二手房市場，新北京人和老北京人對北京的看法是截然相反的，諸如此類。

拋磚引玉，一同討論。

1

這周北京的天氣，絕對夯爆了！

絕對正宗的北京藍。

看我戰五渣的手機像素，給你展示一個灰蒙蒙之外的北京。

天天看市場，枯燥又乏味。

天天看我們講市場，早都煩死了吧。

天天看著減肥的錢包、清零的賬戶、頑劣的孩子、欲辭的工作，升起一股無名火吧。

我覺得北京最好的天氣，5月、6月初是一波，11月是一波，不冷不熱，我全都體驗過，真爽真美，如果沒有房價、醫療、教育、戶口、搖號這些門檻，北京真是一個不錯的城市。無奈，以上又必須全部面對。

2

來點硬菜。

這周到北京出差辦事，順便看了幾個海淀、豐臺的樓盤。

當然了，純看新房沒有意義，只看新房是無法建立完整的價格體系，你怎么知道10萬是貴了還是便宜了，對吧，二手房價格是最好的參照物。

時間有限，看得又細，都是徒步或者共享單車，看得板塊不多，也不都是熱門板塊，芍藥居、望京、太陽宮、奧森西、清河、田村、五棵松，好的壞的都有，幾萬、十幾萬都有，片區價值也參差不齊。

整體看下來，先說大面：

1、新房參差不齊，整體偏差。

不管是網簽數據，還是市場情緒，北京都要落后于上海、深圳，甚至不如杭州、成都。

我跟一些銷售、經紀人也聊了，這個因素大家也知道，不能公開說。

2、二手很差，賬面有漲的，但極少。

成交量有起色，但價格還是穩步下跌，除了少數價格穩定外，大部分不行。

芍藥居、田村這些冷門板塊是這樣，太陽宮、望京、橡樹灣、萬柳、世紀城這些熱門板塊也是如此，從我拿到的內部數據也印證了這一點。

大家對照各自城市，有一個清晰的判斷。

3、個別項目賣得還不錯。

朝陽昌平豐臺通州這次沒去，我不做判斷。有知道的朋友可以在評論區說一下。

功德寺雙子之前售罄了，速度挺快的，地價不高，售價10萬，市場接受度挺高的。

朱房雙雄，華潤和建發，從去年5月拿地到現在剛好1年，也去化了不少，對于總價中位數2000-3000萬的豪宅來說，很好了。

田村的2個項目，中建和金隅，去化也可以，這兩個項目是最令我意外的。

但是，畢竟我看的少，畢竟也就這幾個，剩余大部分新盤都不樂觀，價格和去化都不好。

安全起見，不點名了。

3

海淀幾個去化不錯，2個因素：

1、海淀牛逼。

2、項目牛逼。

比如海淀幾個總價在2000-4000萬的豪宅，海淀不缺有錢人，有錢人多的是，五道口學院的教授做幾個科研就可以了，產業園的各種高管，從股市中套現的大佬們，海淀老錢。

田村的一個銷售跟我講，有一個上年紀的客戶，在順義有別墅，在田村買屬于降維打擊，不圖區位升值，就圖一個安靜舒服房子不錯。

令我印象深刻的是朱房的2個豪宅，華潤臻澐和建發海晏。

首先，都是豪宅，熱度最高的一梯隊，戶型偏大，總價偏高，客群很高端。

其次，去化還不錯，華潤和建發都算是銷冠，價格更貴、總價更高的建發去化還稍微高一點，都是臥龍鳳雛（真褒義詞）。

去化不錯的項目，有幾個市場維度：

1、市場熱度。

2、新房價格。

3、二手房價格。

先說市場熱度。

海淀主城的都還不錯，除了價格貴的。

最令我驚訝的是田村的2個項目，一個是金隅開發的，一個是中建智地開發的，當我點開項目位置的時候，第一反應是：完了。

就這位置，界面差，沒配套，學區一般，樓面價5萬，咋賣啊，賣給誰？

我之前來過田村調研，新房海淀府，次新有海淀名著，再往西到西五環，周邊比較荒涼。不僅如此，附近都是老房子，南面是高價+高壓線，還有物流園、安置房，怎么看都不會很好賣。但是銷售告訴我，這兩個項目的去化還不錯，金隅8.4、中建8.2，中建比金隅去化稍微好點。

再說新房價格。

新房好不好賣，跟3個維度有關系：樓面價、競品價格、傭金點數，第三點最重要。

比如功德寺賣10萬出頭，朱房賣12-13萬，其實建發已經算高了，但是奈何海淀有錢人太吃建發中式風格這一套了，即使戶型更大、單價更高、總價更高，去化還比華潤高一點點。再看旁邊的中海，明顯價格就不香了。

再加上0702事件，不出意外，去化不會差。

最后是二手房價格。

其實從0702號地塊的就可以看出來了。

這件在海淀引發了軒然大波，一是有點敏感，涉及多方博弈，我也不敢多寫，回頭可以隱晦的寫一寫，二是很難用對錯來解釋，就像2008年購房者砸了萬科降價的售樓部，你說到底對不對？其實肯定是錯的，萬科降價是合理合法的市場行為，但誰能說購房者就錯了？

等到熱度不高再單獨說吧，這件事的背后折射的是市場的凌厲和狠辣。

聊到海淀的二手房，橡樹灣非常典型。

先說缺點：老。

其實十幾年的房齡在北京絕對不算老，但是相比新盤確實上了年紀。外立面、綠化、水系、會所的維護都不錯，但是戶型一般，人車不分流，即使是5期豪宅也是這樣（地上有電動車），車庫一般，車位比不夠，都算是古早設計的產品，現在來看確實過時了。

橡樹灣的現狀，1-4期從13跌到了8，5期從15跌到了10。

小區本身非常不錯，典型的剛改-改善大盤，水桶大盤，但是上一波漲幅太大了，泡沫太大了，因此這一波房價也跌了不少，差不多40%以上，帶我看房的經紀人告訴我說，價格差不多穩定了，我說這事好事。

在海淀新房扎堆的片區，其實呈現了一個比較完整的價格梯隊，比如說老破4-5萬、橡樹灣8-9萬、純新房10-13萬，以及萬柳、圓明天頌這些15萬+的上一代豪宅，相對來說邏輯鏈比較完整。

4

這一次在北京呆了幾天，有幾個感受。

1、如果你很有錢、或者說比較有錢，不太在乎房價降價太多，就是想置換了，就是想買一個好房子，那沒問題，北京還是有好房子的，完全可以買。北京有錢人多，人家真的不在乎。

2、如果預算不太足、預期不太高、壓力也比較大，我建議等一等。這一點，普通人一定要聽進去。

3、海淀真是一個神奇的地方，有0702事件，有得房率，有贈送，有賣地收入，只有調研才知道這些有意思的事情，很有趣，有時間再展開吧，但也不能說太多，安全第一。

4、不要看備案價！不要看備案價！不要看備案價！我看的海淀，一般9折左右，低的85折也有，如果你真的要買，一定要好好算價格。

5、除了海淀，加上朝陽也行，不要相信任何舊改城改什么的，一是耗時間，這其實不重要，二是耗錢，這一點很重要，比如清河為什么能很快治理好，還是海淀有錢啊。

6、學區房沒看太多，沒看的我都不敢隨便聊，蜂鳥家園是小戶型從1000+萬跌到550萬了，單價11萬，之前最高17-20萬，其他東西城和海淀其他的學區房，有知道的朋友可以在留言區互動一下。

7、戶口還是難辦。車牌好多了，尤其是新能源，中簽率70%以上吧。

8、很多人吐槽物價貴，我倒覺得還行，畢竟這是帝都，2000多萬人生活的超級6環城市，比很多城市貴1倍吧，我在芍藥居、清河附近看到包子2、3一個，也有1.5的，燒餅2元或者2元出頭，超市的東西都正常價格，主城或者核心肯定貴一些。在飯店吃飯，半只烤鴨80、三拼涼菜45、梨湯20多、2個炒菜60多、加起來2個人小200（可以用券），大家可以評價一下貴不貴。

THE END