廣州千億城投 對地產(chǎn)板塊“動刀”了

新官上任三把火。

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

新董事長上任半年后，廣州市城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司（以下簡稱“廣州城投集團(tuán)”）的地產(chǎn)板塊有了新動作。

6月24日，來自廣州市城投發(fā)展控股有限公司（以下簡稱“廣州城投地產(chǎn)”）的消息顯示，該公司已在近期完成營銷中心專業(yè)化架構(gòu)調(diào)整，并委任有多家房企工作履歷的羅康為該中心總經(jīng)理。

廣州城投集團(tuán)是廣州市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和資產(chǎn)運營的主要實體，截至2025年末的資產(chǎn)總額超4000億元。受地產(chǎn)行業(yè)周期波動等因素影響，2022年至2025年，該公司的歸屬母公司凈利潤連續(xù)4年虧損。

2025年12月，原珠江實業(yè)集團(tuán)董事長鄭洪偉獲委任為廣州城投集團(tuán)董事長。他不僅給廣州城投集團(tuán)定下了新的戰(zhàn)略目標(biāo)，也為業(yè)績不振的地產(chǎn)板塊制訂了專項攻堅計劃。此次廣州城投地產(chǎn)率先對營銷系統(tǒng)“動刀”，便被視為攻堅舉措之一。

地產(chǎn)板塊重組營銷架構(gòu)

廣州城投集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)由廣州城投地產(chǎn)、廣州城投城更集團(tuán)及安居集團(tuán)3家子公司運營，而招拍掛取得的地產(chǎn)項目為其地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入主要來源，主要由廣州城投地產(chǎn)負(fù)責(zé)運營。

此次廣州城投地產(chǎn)的架構(gòu)調(diào)整涉及部門合并和人員調(diào)崗，原來的品牌策劃部、銷售一部、銷售二部被合并成品牌營銷中心，并細(xì)分為住宅銷售、大宗交易、租賃運營、客戶服務(wù)四大業(yè)務(wù)板塊，同步搭建一體化營銷中臺統(tǒng)籌品牌運營與銷售全流程管理。人員調(diào)配方面，羅康擔(dān)任品牌營銷中心總經(jīng)理，兼大宗交易部總經(jīng)理，原營銷總監(jiān)招婉瑜改任銷售管理部總經(jīng)理，原銷售一部總經(jīng)理林艷萍改任客戶關(guān)系部總經(jīng)理，原銷售二部總經(jīng)理盤懿琳改任租售事業(yè)部總經(jīng)理，原銷售一部副總經(jīng)理王璐瑤、原銷售二部副總經(jīng)理馬玲分別改任大宗交易部副總經(jīng)理、銷售管理部副總經(jīng)理。

擔(dān)任品牌營銷中心一把手的羅康3個月前才加入廣州城投地產(chǎn)，當(dāng)時的職位是大宗銷售總經(jīng)理。羅康今年37歲，正值盛年，曾供職于中國海外發(fā)展、碧桂園、合景泰富等多家大型房企的營銷條線。

廣州城投地產(chǎn)相關(guān)人士表示，此次架構(gòu)變動是營銷體系的全面市場化重塑，以及業(yè)務(wù)模式向“開發(fā)銷售與持有運營雙輪驅(qū)動”轉(zhuǎn)變的實質(zhì)性落子，響應(yīng)的是廣州城投集團(tuán)向“綜合城市發(fā)展運營商”轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略號召。

打造“國內(nèi)一流的未來城市綜合運營商"是鄭洪偉給廣州城投集團(tuán)錨定的新目標(biāo)。1月31日，在該公司的2025年度總結(jié)大會上，鄭洪偉提出，要做大做強新城建、新生活、新能源、新材料、新產(chǎn)融五大板塊，加快實現(xiàn)從傳統(tǒng)“城市建設(shè)者”向“城市綜合運營商”的轉(zhuǎn)型。

2月6日，鄭洪偉出席了廣州城投地產(chǎn)、廣州城投城更集團(tuán)的年度總結(jié)大會，強調(diào)這兩家地產(chǎn)相關(guān)的子公司應(yīng)以“新官理舊賬”的擔(dān)當(dāng)，直面矛盾，拿出破局的關(guān)鍵行動，解決問題、找到出路。廣州城投地產(chǎn)被要求從傳統(tǒng)開發(fā)商堅決走向未來城市綜合運營商，形成“建管運營一體”的經(jīng)營模式，核心能力要從“建造房子”延伸到“經(jīng)營資產(chǎn)”和“服務(wù)生活”。

存量項目去化壓力大

在鄭洪偉到任前，廣州城投集團(tuán)的經(jīng)營業(yè)績正面臨著嚴(yán)峻考驗。2022年至2025年，該公司的歸屬母公司凈利潤連續(xù)虧損，其中，2025年的歸屬母公司凈利潤虧損擴大到29.27億元，超過了此前3年的虧損總額。

在此背景下，新管理團(tuán)隊給廣州城投集團(tuán)部署了2026年的5項重點攻堅任務(wù)。包括，實施降本增收與提質(zhì)創(chuàng)收行動、提升資本運作效率、編制實施三年資產(chǎn)盤活計劃，做好地產(chǎn)專項攻堅、加快房地產(chǎn)存量去化，聚焦五新布局、培育壯大新興業(yè)務(wù)集群等。

地產(chǎn)被列入專項攻堅計劃主要源于存量去化不給力。聯(lián)合資信的評級報告顯示，2025年，在廣州城投集團(tuán)的12家子公司，虧損額最高的是廣州產(chǎn)業(yè)投資基金融投資金管理有限公司，全年凈利潤為-18.95億元，虧損額排在第二位是廣州城投地產(chǎn)，凈利潤為-6.37億元。2025年，廣州城投集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的簽約銷售面積(商業(yè)+住宅)合計13.91萬平方米，截至2025年底的剩余可售面積有358.6萬平方米，且商業(yè)地產(chǎn)項目占了244.45萬平方米。若按2025年的銷售面積計算，其現(xiàn)有可售面積需要25.8年才能消化掉。“受宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整、房地產(chǎn)市場下行等因素影響，存量地產(chǎn)項目去化壓力較大。”聯(lián)合資信如此認(rèn)為。

根據(jù)廣州城投地產(chǎn)披露的信息，該公司累計投資及管理房地產(chǎn)開發(fā)項目27個，總貨值超508億元，同時運營商業(yè)項目10個，并承建8個公共服務(wù)項目。其在售項目中，東園公館是業(yè)內(nèi)關(guān)注度較高的。2020年，廣州城投地產(chǎn)以約23.6億元競得該項目地塊，扣除配建面積后，樓面地價高達(dá)6.46萬元/平方米， 一躍成為當(dāng)時廣州的單價地王。2023年初，東園公館的249套房源上市銷售，截至6月25日共售出73套，去化率不足3成。另一個住宅項目-廣州城投·領(lǐng)南府于2022年上半年領(lǐng)取預(yù)售證，4年下來，去化率剛過5成。

在2月份的年會上，廣州城投地產(chǎn)總經(jīng)理倪章軍作了以《直面挑戰(zhàn)破困局 誓以決心沖業(yè)績》為題的報告，據(jù)其介紹，2026年，該公司的首要攻堅任務(wù)便是提升銷售流速、加快庫存去化。如今，營銷系統(tǒng)的架構(gòu)、人員調(diào)整已經(jīng)到位，但這些在高位競得、已是現(xiàn)樓產(chǎn)品的存量資源能否就此被盤活還要打個問號。