瑞銀改口：此前研報預測一線、二線城市房價分別再跌10%和5%

平時刷財經資訊，總能刷到各式各樣外資投行出具的樓市研報，不少朋友去年年底應該都看過瑞銀那份引發熱議的地產分析。當時機構給出十分明確的測算，判斷一線城市二手房后續還要下跌10%，二線城市同步回落5%，三四線城市調整空間更大，一時間很多人拿著這份報告，直接判定全國房價還要持續走弱。

僅僅相隔半年，瑞銀在2026年5月更新了全新調研測算，直接推翻了此前一整套房價預判，不同能級城市的價格走勢預期全部重新改寫。觀點前后反差巨大，不少普通人難免疑惑，外資機構頻繁調整市場判斷，到底是單純改變多空立場，還是捕捉到了市場真實發生的深層變化？

想要把這件事看明白，不能只盯著一句結論片面解讀。本次瑞銀的觀點修正，依托兩套具備參考價值的調研資料，一套是2025年6月發布的第20輪全國居民住房問卷，記錄普通老百姓真實的購房心態與價格預期；另一套則是2025年末至2026年初的舊版基準預測，以及今年5月剛剛更新的修正模型。一邊是普通人的真實感受，一邊是專業機構的數據推演，兩者對照，才能看清當下樓市真實底色。

通篇梳理下來不難發現，瑞銀這次調整房價預期，并不是隨意改變立場，而是結合租金走勢、商品房庫存規模、居民家庭資產狀況、政策落地實效等海量一線數據完成動態校準。整件事釋放出一個十分清晰的信號：樓市分層分化已經成為無法逆轉的長期現狀，不存在全國同步回暖的行情，只有核心城市地段稀缺的優質住宅擁有修復空間，整個房地產市場會走出一段漫長的L型筑底周期。

先把瑞銀前后兩套完整測算擺在一起對照，就能直觀感受到這次“改口”的幅度。

2025年11月至2026年1月，機構給出的基準預判十分悲觀。拆分各線城市來看，一線城市二手房2026年全年下跌10%，2027年還要繼續下跌5%；二三線城市調整壓力更重，兩年累計跌幅達到10%-15%；放到全國層面，整體房價年均跌幅維持在8%至10%之間。

當時支撐這份悲觀判斷的理由也很清晰：一線城市住宅租售比僅1.8%，跑不贏常規房貸成本，房產保值吸引力不足；全國范圍商品房庫存堆積，居民購房意愿持續走低，各類寬松政策對市場需求的拉動效果有限。

而2026年5月最新更新的測算，幾乎全部推翻此前結論。一線城市徹底抹去全年下跌預期，判定今年市場止跌企穩，2027年還會迎來2%左右的小幅上行；二線城市調整壓力小幅緩解，全年跌幅收窄至5%，到2027年價格逐步走平；三四線城市基本面沒有出現明顯改善，兩年累計依舊會下跌10%-15%，地段差、配套薄弱的房源會持續面臨價值重估。

瑞銀在2025年6月完成的居民調研，恰好能和這套分層預判相互印證。問卷數據顯示，僅有19%的受訪者看好后續房價上漲，39%認為價格維持不動，42%判斷房價繼續下行；接近七成受訪者表示，當下更愿意租房生活，而非買房，其中二三線城市居民的看跌情緒遠高于一線城市，和機構分層測算的結果完美契合。

同一家機構，短短半年時間大幅調整房價預期，背后絕非主觀情緒變化，而是四大現實市場指標的走勢，完全偏離了當初的推演模型。

瑞銀亞太地產研究主管林鎮鴻一直把租金走勢視作樓市復蘇的先行風向標，此前機構的推演邏輯很簡單：房價持續回落會拉高租售比，更多觀望人群會選擇結束租房、入手房產，帶動市場回暖。但2025年到2026年初的一線租賃市場數據，直接打破了這套邏輯。核心城市住宅租金每年同比下滑3%-4%，大量二手房業主選擇出租替代出售，租賃房源供給持續增加，租金持續承壓，原本打算買房的群體繼續選擇觀望，整個市場的修復周期被持續拉長。

其次是全國商品房庫存的消化進度，遠遠低于機構此前樂觀預估。目前全國商品房廣義庫存去化周期仍維持在25個月，遠高于行業健康標準。三四線城市、各大城市遠郊片區囤積了大量成交難度極高的房源，也就是行業所說的“死庫存”。市場成交高度集中在低價小戶型二手住宅，改善型新房幾乎無人問津，供需結構嚴重錯配，整體市場均價企穩的時間只能不斷延后。

居民家庭資產負債表修復速度不及預期，是拖累市場回暖的另一關鍵因素。連續四年的價格下行，早已在大眾心中固化“買漲不買跌”的固有思維。2025年全國城鎮住宅總市值出現大幅縮水，不少業主手握虧損房源，置換換房的鏈條直接斷裂。面對收入前景的不確定性，絕大多數家庭主動提高儲蓄比例，即便各地接連出臺樓市寬松政策，居民主動加杠桿買房的意愿依舊處在低位。

除此之外，樓市相關政策存在明顯傳導時滯，落地力度也不及市場早期想象。現階段政策核心目標以防范行業風險為主，二手房收儲、城中村改造等托底工具，都受到地方財政實力約束，大規模強力刺激政策并未落地。房貸利率持續下調，但利率變動對購房需求的拉動存在滯后效應，租金回報率和按揭利率之間的修復節奏，也比當初測算的慢上不少。

綜合多重指標不難看出，機構最初高估了政策短期拉動市場的能力，嚴重低估庫存、租金、居民預期三重壓力，這次預判修改，本質是海量真實市場數據落地后的理性校準，不存在單純的看多或者看空轉向。

透過瑞銀這次觀點調整，能讀出行業中長期發展的三個關鍵變化，也是接下來樓市運行的底層主線。

第一，樓市K型分層分化徹底定型，不同城市、不同地段房產的價值差距會越拉越大。AI、芯片、新能源這類新興產業持續創造大額財富，行業從業者套現后，資金大多流向一線核心地段改善住宅與高端房源，支撐核心資產率先企穩；二線城市只有配套完善的核心板塊存在修復空間，遠郊房源依舊承壓；三四線城市整體處于深度調整周期，很難出現整體性行情。

第二，整個市場不會迎來短期V型反彈，緩慢L型筑底是接下來兩年的常態。瑞銀明確提出，真正的市場底部需要三個信號同步落地：住宅租金止跌回升、二手房掛牌量持續縮減、房企存量信用風險全部出清。回看2026年上半年市場表現，三項指標并沒有同步出現，市場底部窗口因此延后至2026年末到2027年中。

第三，房地產行業的核心價值邏輯徹底改寫，房產自帶的金融投機屬性持續弱化。過去依靠貨幣寬松、全民加杠桿推動房價普漲的時代已經徹底結束，今后一套房產的價值，只綁定城市人口流入規模、本地產業實力、教育醫療等配套資源。各大機構評判樓市好壞的標準，也從單純政策利好，轉向租金、庫存、人口流動這類真實居住需求指標。

面對外資投行不斷更新的樓市預判，很多人容易陷入幾種片面認知，不妨客觀梳理清楚。

不少人看到瑞銀上調一線城市預期，就判定全國房價馬上迎來普漲行情。實際上機構的修復判斷，僅僅針對核心城市稀缺優質房源，市面上絕大多數配套普通、地段偏遠的住宅，依舊會持續承受調整壓力，分層分化的格局不會消失。

還有一部分人認為，機構修改預測，意味著市場短期內就會反轉。但研報所有推演，都建立在當下已落地政策與市場數據之上，如果后續出臺力度更強的樓市托底政策，市場觸底時間會相應提前，各類測算本身具備動態調整屬性，不能當作固定不變的結論。

也有讀者會產生誤解，覺得外資機構看好一線房產，就代表可以盲目入手相關房源。本文僅客觀整理機構調研數據、推演邏輯，全程不輸出任何買房、賣房、置換、房產投資相關實操建議，各類市場判斷僅作為大眾認知市場的參考素材。

瑞銀多次調整房價預判，清晰展現出樓市去庫存、修復居民市場預期的漫長過程。不用盲目跟風極端看多或是看空，看清分層分化的長期發展現實，才能客觀看懂房地產市場長期運行節奏。