威觀寧夏：銀川老城城市更新，原拆原建可以不修那么高的樓嗎？

去年，在老城范圍內（周邊）的城市更新中，連著拆除了多個老舊小區（棚戶區），今年陶瓷小區、西橋巷也開始了拆遷工作。

很多人都在在歡慶和期待老城煥新，卻少有人想過，老城還需要修建那么高的樓房嗎？

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威記前兩天走過陽澄巷（如今更名為西橋巷），看到北塔村（隊）的原拆原建的小區樓房已經矗立起來了。看著高高的樣子（沒仔細數有多少層），確實高大上，富有現代小區的氣勢。

新樓立起來，外立面現代，單元門氣派，停車位地下化，比原先那些50-60年代的紅磚筒子樓、70-80年代的預制板樓，不知道高到哪里去了。
村民（原住民）拿到新房，面積大了、有電梯了、有物業了，歡慶是合理的。

不過也同時想到，在老城的核心區域的那些已經拆除的地方，如果是原拆原建，也修這樣高的樓房，會怎么樣？

毫無疑問，對于拆遷小區來說，肯定是漂亮。像如今光明廣場的東邊就是如此。

可是要是放在老城城市風貌的整體來說，那就有些突兀了。

銀川作為歷史文化名城，很大程度上是因為興慶區的老城風韻和氣質，以及歷史沉淀所呈現出來的那種韻味和厚重感。如果在城市更新中不加以保護，只著重于“煥新”，那么對于老城的風貌，將會是不可逆的破壞！

原拆原建修十幾層，單棟看是“煥新”，連片看是“滅城”——滅的不是房子，是“這是銀川老城”的那個辨識度。等哪天再登西塔向四周看，全是十幾層新樓的屋頂，還能分得清這是銀川、還是隨便哪個三四線新城嗎？分不清了。

威記曾登過西塔，看到只有老城的局促，而不是一覽全城秀色的旖旎，不得不說可惜了！

所以，當下銀川老城城市更新，如果是原拆原建的話，可以不要修那么高的樓嗎？

趁還沒有動工，可以思考挽救！

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有人可能又會說了，如果不修高樓，成本怎么回來？原住居民又怎么安置等等。

這是開發商、更新主體、甚至部分居民最真實的顧慮，不是抬杠。

原拆原建的邏輯是：拆1平米舊樓，要還1.x平米新樓 + 公攤 + 配套設施 + 利潤，容積率不往上堆，賬算不平。原住居民也想“拆一還一+多出一間給孩子”，樓層低了套數就少，安置不完。

但威記想說：老城更新的賬，不能只算“開發賬”，得算“名城賬”。興慶老城不是一張白紙去開發，是一張有千年底子的畫，動一筆，全局都動。

大概有幾種解法，別的地方一些名城都試過，銀川可以參考：

第一，降容積率 + 混合安置。

原拆原建的地塊，不必全“原址回遷”——可以一部分原址回遷（低矮化，比如限高4-6層），一部分外遷到老城邊緣或金鳳的新安置區。外遷那部分給多點面積補償或現金補償，原址讓出來的容積率就降下來了。這樣既保了“老城低”，又保了“居民套數”。

第二，政策給“風貌獎勵”。

銀川作為歷史文化名城，完全可以出臺一條：老城核心區（比如西塔、北塔、玉皇閣周邊500米）原拆原建，限高9米/12米/18米分級管控，降容積率的部分，地方給城市更新專項資金補貼，或在其他地塊給開發商“容積率轉移”。

簡單說，在老城少蓋點，在別處（比如興慶東部、德勝）讓多蓋點——賬就平了。

第三，“微更新”替代“大拆大建”。

不是所有老舊小區都得推平。全拆是最省事的（對開發商而言），但不是最優的（對老城而言）。留個3-4層的老樓，改改外立面做成“新中式”，比推了蓋十幾層有味道多了。

第四，天際線和視線廊道立法。

西塔、北塔、玉皇閣、鼓樓這幾個點之間，劃“視線通廊”——通廊范圍內限高，通廊外可以稍高。這樣老城核心區保住“塔+低房”的經典畫面，邊緣區（比如南熏路以南、清和街以東）可以適當高一點，不破壞整體感。

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現在老城更新的敘事是“煥新”——“拆了破的，蓋了新的，居民高興，城市好看”。但這個敘事里漏了一樣東西：“老城還是老城嗎？”

如果再過十年，興慶老城核心區（西塔周邊、北塔周邊、玉皇閣周邊）全是十幾層原拆原建的新小區，外立面再仿古、再“新中式”，那味兒也不對——因為老城的味兒不在“仿”，在“低”。

低，才有巷子深；

低，塔才露得出來；

低，走在巷子里才覺得“這是銀川，不是別處”。

威記不是反對更新，是反對“用新城的邏輯更新老城”。新城可以高、可以密、可以玻璃幕墻；老城得低、得疏、得讓塔尖露出來、得讓巷子還能拐彎。

04

“可以不要修那么高嗎？”

威記會說：可以，但得換算法。

算法從“開發賬”換成“名城賬”，從“煥新套數”換成“老城辨識度”，從“拆一還一”換成“混合安置+風貌獎勵+微更新”。

這些別的名城都走通了，銀川沒理由走不通。

不然再過十年：

“哎，那是銀川？”

“對，就是那個有西塔的銀川。”

“塔呢？”

“被后面那十幾層新樓擋了，你得踮腳看。”

這對話，威記不想聽見。

但有時候，也不得不聽！

這里是寧夏！發現寧夏之美，感受寧夏之美！

我是威記，用溫暖的文字，翻起塵封的記憶，記錄寧夏的人文歷史！謝謝閱讀關注！