北京
上海進深 嚴明會 近日，綠城悅海棠樣板房已開放，即將取證，預計首開推出建面約106㎡-136㎡3-4房產品。
綠城在2026年一批次土拍中以總價約26.75億元競得青浦徐涇18-05地塊，溢價率6.57%，成交樓面價31972元/㎡，這也是本批次唯一有兩家開發商參與競價的地塊。
項目規劃11棟住宅，全部為16至17層小高層，統一采用兩梯兩戶布局，每戶均配置類獨立電梯廳。
整盤沒有做高低配，所有樓棟產品規格保持一致，社區內部不存在因產品形態差異帶來的資源分配落差。
作為3.5代新規住宅，項目執行高贈送標準，具體戶型細節待取證后進一步披露。
全盤實施全域抬板設計，樓棟整體抬升，地下設一層，地上架空一層，架空層之上最多17層住宅。
抬板帶來的直接效果是底層住戶的采光和視野條件明顯改善，同時為地下車庫引入自然光創造了條件。
部分樓棟首層做了全架空或局部架空處理，每棟樓屋頂預留了光伏板和移動通訊基站的安裝位置。
社區配套功能空間集中設置在抬板層以下，與住宅樓層之間形成物理隔離，減少噪音和人流對居住區的干擾。
社區實現完全人車分流，人行主入口設在會恒路及規劃綠地一側，車行入口全部集中于會恒路。
景觀動線沿中軸展開，主入口直接銜接下沉庭院，中軸線上依次布置了雙下沉庭院與室外泳池，兩側配有采光庭院和健身步道，歸家流線從入口到樓棟之間層次較為豐富。
下沉庭院預計將配置社區會所功能，若后續落地室內泳池，整體公區配置水準將進一步提升。
地塊出讓面積約3.8萬㎡，容積率2.2，是一批次中體量最大的純住宅用地。項目緊鄰2號線蟠祥路·國家會計學院站，步行可達。
向北約900米為17號線蟠龍路站，站點周邊即蟠龍天地商業街區。
地塊北側為安踏總部大樓，南側緊鄰美的總部大樓且已投入運營，西側與北蟠龍巷河道相鄰，具備一定的濱水景觀條件。
徐涇核心區目前同期在售及待入市項目包括大華望樾和寶業徐涇項目。大華望樾容積率2.3，三面環水，配有約2000㎡下沉式會所，產品涵蓋約94至170㎡高層及聯排，首開均價約6萬元/㎡，其中高層均價約5.76萬元/㎡。
寶業徐涇項目規劃為15至18層小高層，同樣采用全域抬板設計，社區內設下沉庭院和集中綠地。
參考周邊新房均價約6至6.5萬元/㎡，綠城悅海棠的最終定價預計將維持在相近區間。
三個項目地塊相距不遠，產品定位均面向改善客群，下半年徐涇新房市場將進入集中供應期，疊加板塊內即將釋放的大量次新房源，競爭格局較為密集。
部分戶型圖如下：
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