陜西
作者：周軍律師.
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法律規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合條件的可以夠排除執行。這里的商品房一般僅指用于居住的商品房，通常不包含商業辦公用房或商鋪。
那么，購買的房屋登記性質為商業辦公但實際用于生活居住的，能否排除執行？
院在《中國某某銀行股份有限公司成都分行、王某秀等案外人執行異議之訴再審案》中明確：
購房人所購房屋性質雖約定為商業辦公，但實際由其生活居住的，其仍屬于商品房消費者且有權排除房屋的執行。
最高院認為，
關于某某分行主張原審適用法律錯誤，案涉房屋系“辦公”性質，王某秀、余某佳不屬于“商品房消費者”，不應適用《執行異議和復議規定》第二十九條規定排除執行的問題，根據在案證據，案涉房屋包括較為齊備的生活設施設備，具有居住生活用房的使用功能，王某秀、余某佳確系用于生活居住，且余某佳在成都市范圍內名下無其他用于居住的房屋。據此，原判決認定案涉房屋系用于居住生活符合客觀事實，本案符合《執行異議和復議規定》第二十九條第二項的規定情形，并無不當，不存在適用法律錯誤。
【裁判觀點簡析】
法律依據：實際居住為核心，登記性質非唯一標準
購房者排除執行的權利，受相關司法解釋明確保護，核心依據是《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條。
該條款規定，金錢債權執行中，買受人對登記在開發商名下的商品房提出異議，符合下列情形的，應予支持：一是查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同；二是所購房屋用于居住且買受人名下無其他居住用房；三是已支付全部或大部分購房款。
結合本案裁判精神，條款中的“商品房”并非僅指住宅性質房屋，房屋實際使用用途是核心判斷標準，商業辦公性質房屋實際用于居住的，不影響購房者主張排除執行的權利。
實操提醒：排除執行需滿足三大法定條件
購買商辦房屋實際居住的購房者，主張排除執行需同時滿足三大法定條件，缺一不可。
一是合同合法有效，需在法院查封前簽訂書面購房合同，且合同內容不違反法律強制性規定。
二是實際用于居住，需提供裝修記錄、水電費繳納憑證、居住照片等證據，證明房屋用于家庭生活。
三是無其他居住用房，需提供房產查詢證明，證實名下無其他可用于居住的房屋。
此外，購房者需按規定支付購房款，已支付全部或大部分款項，剩余款項可按法院要求交付執行，同時需證明非因自身原因未辦理過戶登記。
周軍律師提醒，房屋登記性質為商業辦公，不影響實際居住購房者排除執行的權利。實踐中，購房者購買此類房屋用于居住的，需留存好居住相關證據，符合法定條件時，可依法提起執行異議及異議之訴。遇到相關問題，建議及時咨詢專業律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。
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