第一刀砍向了大戶型，剛需笑了

——圖文僅供參考

有一個反常識的現象： 市場瘋狂做小面積 。

不對啊。

印象中，這幾年好像都在“做大”：做改善，做豪宅，做大面積，提高得房率，市場反饋也是叫好又叫座，比如北京的建發海晏、華潤臻澐，比如杭州的頂級豪宅望天際，比如深圳的華潤沄璽，比如廣州的保利玥璽灣，單價高、總價高、面積大、去化快。

上次去北京看建發海晏，去年拿地，今年去化七七八八了，單價13萬，套均總價3000萬，很意外，有錢人還是這么多啊。

這給了大家一個錯覺：市場都是大面積，大面積還賣得好。

其實恰恰相反。

任何支撐基本面的都是小戶型、低總價。

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北京。

前一段去了一趟北京。

主要看了海淀的一些樓盤，昌平的龍湖觀萃給了很深的印象。

龍湖觀萃位于昌平的生命科技園片區，跟海淀的田村一樣，核心區的邊角料，遠主城、位置差、界面差、配套差，按理說去化應該很一般，實際上很不錯，目前尾盤在售。

3個原因： 開盤早、高贈送、小面積 。

最小竟然做到了77平，按照單價5.4萬，總價才400萬出頭。

400多萬很貴是不是？不是。隔壁海淀，大部分100平以上，而且贈送很少，即使按照田村這種相對邊緣，單價也高達8萬，總價800萬以上，龍湖才400萬起步，很香了。

再說重慶。

沒看全，比如中央公園的3、4個新盤，起步面積段最小80平，比如主城的幾個樓盤，華僑城、招商的新盤，最小面積竟然只有83平。

比如中央公園的幾個樓盤，綠城華潤康田萬科，起步才80平，總價都控制在120萬起步，單價1.2萬左右，要知道這可是中央公園啊，前幾年最火爆的片區之一，地王、漲價都是常態，單價2萬以上，200、300萬是成交主力，當下已經冷靜了很多。

再比如沙坪壩的華僑城熙宸，最小83平，位置非常好啊，主城，核心，商業，地鐵全都有，應該做大戶型啊，最后還是選擇了小面積，為什么？市場很一般，即使主城依舊不錯，溢價不是第一位，回款、現金流才是第一位。

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今年二手房市場誰最火？

上海。

如果把成交數據鋪開，一個非常扎心的事實： 300萬以內才是絕對主力，占比至少7成，極高占比 。

去年5月開始，300萬以下突破70%，今年3月最高超過72%，200萬以下更是從4成提高到5成，5月（數據不全的情況下）回落到70%。

看著好像1500萬以上占比少了，但是別忘了，成交量的基數上去了。

1、房價跌了不少，因此總價下降。

2、300萬以下依舊是主力。

3、豪宅市場很穩定，老錢新錢往里沖。

4、兩極分化，剛需+改善兩開花，中間占比被壓縮。

300萬以內的房子都在哪里？

大致分為兩部，一種是內環老破小，位置好，配套好，租售比高，無非是破點，虹口靜安徐匯濰坊曲陽路，一種是外環剛需，康橋曹路三林九亭泗涇顧村上大，不遠不近，總價跌了，門檻更低，以前租房的會買，年輕人也會買。

還有一個中指院的數據（2026年1-4月），更全，大家可以看一下。

北京：300萬以內二手房占比78%，70㎡以下成交占比38%；70-90㎡小三房新房成交占比52%。

上海：300萬以下二手房成交占比72%，70㎡小戶型成交占比42%，200萬以內剛需房源占比一半左右，老破小、近郊兩房賣得最快；近郊新房70-90㎡緊湊三房成交占比65%，75㎡迷你兩房很多。

深圳：300萬以內二手成交占比31%，90㎡以下小戶型成交占比32%；1-5月新房90㎡以下占比55%，300-500萬占62%，光明、沙井等近郊新規小三房開盤即清盤，龍湖觀萃320萬起步小戶型開盤40分鐘售空。

廣州：1-5月二手房300-500萬占比 56%，90㎡以下占比61%。新房300-500萬成交占比59%，主城89㎡三房成樓盤固定標配。

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為什么都在做小面積、買小面積？

本質上，都是降低債務壓力。 政府新規出現很多小戶型規劃，開發商做小面積戶型，購房者也用腳投票買小戶型。

1個核心背景，2個底層邏輯。

1個核心背景：大環境不好，大家手里沒錢。

別看40萬以上的中大型汽車成交量一個比一個高，別看北上廣深杭成的豪宅成交一個比一個好，這只是市場的一個橫切面，占比很小的橫切面，只是因為熱度高，讓大家誤以為這是市場主力。

2個底層邏輯：

（1）控面積=讓更多的人買得起。

價格不重要，溢價不重要，有人買很重要。

行情好，到處都是140、160，單價再高也有人買。現在預期都保守了，地價沒有太大變化的情況下，單價變化不大，只能降面積、提高得房率。

（2）現金流，現金流，現金流。

對于任何一個開發商，活下去很重要，熬死對手就是勝利。

一棟樓100套，全做大戶型，半年賣20套；換成小戶型，兩個月清光50套，你選哪個？

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那么，做小面積、控總價對市場有什么影響？

總體來說， 利大于弊 。

先說好的。

1、你買得起房了。

大環境變了，市場沒有那么好了，以前房價3萬，現在房價2萬，以前最小120平，現在最小90平，總價從360萬一下子降到了180萬，直接砍半了。

這還只是賬面上的利好。

如果再加上首付比例更低、貸款利率更低，不用搶房，不用找關系，不用恐慌，甚至能買到位置更好、產品更新、得房率更高的產品，這一定是好事。

2、開發商穩定現金流，降低風險。

低總價一定好賣，這是市場的鐵律。

大批量小戶型快速走量，房企每個月都有穩定回款，資金鏈壓力緩解，延期交付、爛尾概率隨之下降，這是宏觀層面的好事。

但是這樣做也同樣存在風險：

全面利空二手房。

買新不買舊，這在任何行業都是鐵律。即使新房貴一點，但這些其實都是紙面數據，畢竟得房率更高，100%都是最基礎的（除了海淀，哈哈哈），動輒110%、130%大家也都習以為常，戶型更好，精裝修，物業更好，80平做三房甚至四房，100-120平做四房，這樣算下來，其實現在80平等于過去100平，110平等于過去130平，140平等于過去160平甚至更大，總價差不多甚至更低，你選擇哪一個？

我上次去海淀的橡樹灣，小區特別不錯，什么都好，什么都有，但是房齡有點老，人車不分流，戶型一般，雖然一年成交也在100多套，已經相當不錯了，但也被新房分流了不少，價格也不穩定，對于業主來說不算好事。

最后，只剩下優質的二手房容易成交。但是畢竟優質二手房還是少數，更多的是物業一般、戶型一般、裝修一般、房齡還老的老登，成交量上不去就意味著還得降價。

THE END