深圳房價正在逐步失控！

　　 6月的深圳給我們所有關注深圳樓市的人上了一課！非常經典！

　　 經常會有人說，房價不會漲了，你看我們的收入沒漲啊！我們沒錢啊！我們經濟體感不好啊！

　　 可是 如果地價漲了呢？地價漲需要不需要理由呢？

　　 先看下圖，這是深圳近期拍的三塊地——

　　 6月5日， 南山科技園地王 ， 深圳樓面單價 地王， 10.87 萬 /㎡ 。

　　 6 月12日， 前海桂灣地王 ， 前海單價地王 ， 9.5 萬 /㎡ 。

　　 6月25日， 寶中百億地王 ， 深圳總價地王 ， 105.1 億 ， 樓面 8.79萬 /㎡ 。

　　 三塊地分屬南山科技園（粵海）、前海桂灣、寶安中心，自東向西沿前海灣一字排布，從南山濱海一路延伸至寶安海岸線 。

　　 這么密集的在一個月內連拍三塊地王，你說不是“故意”的我是不相信。

　　 但更“故意”是，地王挨著當下深圳最熱最標桿打的項目，看下面這張圖片——

　　 以寶中地王為例。

　　 它和目前大熱項目 觀潮府 一路之隔，0米距離（隔小路相望）。

　　 2025年8月15日 ，觀潮府地塊，被 招商蛇口 + 華潤聯合體 ， 以樓面價 59586 元 /㎡ ， 溢價 34.81% 成交。

　　 2026年6月25日， 作為寶中 觀潮府正北相鄰地塊北街坊 ， 被 保利發展 以 成交樓面價 ：87924 元 /㎡ ， 溢 價 99.05% 。

　　 也就是同一個板塊的兩塊相鄰地塊， 在10月的時間里， 單平地價高出 2.83 萬，地價漲幅近 48% ， 溢價率漲幅185%。 也就是單平米地價 每月平均上漲2800 ，漲幅每月上漲4.8%，溢價率每月上漲18.5%。

　　 是這塊地更好嗎？并沒有。因為觀潮府可是一線臨海的海景地塊啊！

　　 如果一塊地是巧合，但三塊地都是如此還是巧合嗎？

　　 再看6月12日的前海地王。

　　 它和目前大熱的 招商海晏府 ， 0米距離（隔小路相望）

　　 2025 年 7 月 14 日 ， 也就是11個月前，被 招商蛇口 ， 以 成交樓面價 ： 84180 元 /㎡ ， 溢價率 86.10% 拍下。

　　 2026年 6月12日，建發以 樓面價：95918 元 /㎡ ， 溢價 114.29% 拍下， 比海晏府樓面單價高 1.18 萬 /㎡ 。

　　 也就是同一個板塊的兩塊相鄰地塊，不到一年的時間， 單平地價高出 1 . 1 8 萬 。

　　 是因為這個塊地更好嗎？并不是， 因為海晏府是 前海近 5 年唯一 三無純宅地 （無保障房配建、無 70/90 戶型、無售價限制）

　　 還有6月5日的科技園地塊， 10.87 萬 /㎡ ， 深圳 新的 單價地王 。 記住這個數字。

　　 因為就在這個距地王七百八米，科技園唯一在售新房卓越 縵悅 項目，目前成交均價在10.8萬。

　　 也就是地價＝房價？！

　　 我們普通人最大的特點就是凡是都想要問個為什么？憑什么？

　　 我們干房地產這么多年，也算是見過些世面，也是第一次遇見這種情況，兩塊地緊挨著，過了10個月， 單平地價 一個漲了 2.83 萬 ， 一個漲了1.18萬，一個直接地價干成了房價。

　　 用地價拉房價，用面粉貴所以面包貴去引導房價上漲預期，這是土拍慣常套路。

　　 但像深圳這樣，這么直白，這么熱烈的方式，說實話，我是第一次見。

　　 當然很多人說，地價漲了算了什么？要房價漲啊？

　　 以科技園地王旁邊的卓越縵悅項目為例， 2024-12-21卓越 拿地開發，備案均價 11.41 萬 /㎡， 25年開始銷售，從最開始的 8.7萬 起 ，到2026年6月目前在售成交均價 10.6 萬 /㎡ 左右 ，而且賣的很硬氣。

　　 原因就是，你看隔壁地王啊，隔壁的地價比我房價都貴啊。按照他的地價邏輯，它開出來不得賣20萬一平啊，我才10萬啊！

　　 所以你說房價漲沒漲呢？如果你一定要說，就算地王賣20萬，房價也不會漲，我還等著周邊的二手房價繼續跌吶！

　　 那你先問問地王周邊的二手房的業主的同意不？

　　 科技園地王一出周邊二手房什么反應？當晚浪琴半島 的 掛牌價直接跳到16.8萬。

　　 你可以說他們知心妄想，你可以說他們有可能搬起石頭砸自己的腳，但你不得不承認， 房價總不能比地價便宜吧。

　　 至少科技園的房價不會跌了吧。

　　 這就好比有一個無形的大手劃了一條線，科技園的地價10.8萬，其它的你們看著辦吧。

　　 我們不是一直都在問， 房價還會不會繼續跌啊，房價到底跌到底了嗎？這就是答案 。

　　 我們不能說全國的房價都回調到位了。

　　 至少深圳，深圳的福田、南山、寶中跌到位了。

　　 那你說別的區域呢？

　　 我們以龍華為例，6月龍華賣的爆火的項目是誰呢？ 中海云頌玖章

　　 其備案均價 80000 元 /㎡ ， 折后均價約 7.3 萬 /㎡ ， 總價 710 萬 - 1160 萬 。

　　 2026.6.6首開206 套 ， 400 + 組驗資客戶到場 ， 開盤當日成交 172 套，截至 6 月 25 日網簽 198套 ，僅剩 8 套低樓層尾貨 。

　　 2026.6.2 6 第二批次加推 去化約80% ， 目前項目 項目整體（首開+加推）綜合 備案比例 96.12% 。 當然你會說， 并沒有100%啊？

　　 先看下面這個圖片，這個項目最大的優勢就是距離梅林關近距離近，不是龍華核心區項目，屬于福田改善外溢項目。

　　 他的主要客群是在福田想要1000萬住大四房，想要700萬住大三房的改善，因為這個總價段，在福田買不到房子。

　　 這個項目如果放在25年是賣不到這個價格和當下的熱銷。

　　 而距離它最近的 占據北站核心區的中洲項目 ，因中海開出7.3的價格瞬間有了價格優勢。

　　 中洲自己也沒想到吧，從24年一期賣到26年的三期， 賣到最后居然賣出了價格優勢？

　　 由于中海的熱銷，現在的中洲在價格優勢的刺激下，銷量直接翻倍，已經成為深圳6月銷量第一的樓盤。

　　 另一個隔壁項目 中建鵬程云著，直接售罄了，樣板區直接鎖門了！ 。因為在中海沒有開出7.3萬價格之前，中建5萬單價作為福田外溢項目，大家對它的說法是有點貴。

　　 貴或者不貴，真的是比較出來的。

　　 這就是當下的深圳樓市。

　　 地價開始跳漲模式。

　　 而地價就像一塊丟進平靜湖面的大石頭，漣漪已經開始一圈一圈的向外擴散，傳導的鏈條已經開始了。

　　 很多項目開啟了快速去化模式。

　　 比如媽灣觀山海，只剩下 138 平米的，總價段直接 1200萬+ 。

　　 比如赤灣天健項目只剩 139㎡ 的，總價段 1000+ 起。

　　 比如南山科技園翰熙項目，大戶型 138-143 剩下 14 套，小戶型 108-113 共剩下 5套 。

　　 寶中中鐵項目 9萬左右 ，因寶中 樓面價8.79萬/㎡，預計均價15萬+， 它也瞬間便宜，基本賣完了。

　　 還有觀潮府，首批 222套房源 ， 均價14.2萬/平方米 ， 整體去化率高達95% 。 二批次 房源 ，198-257平方米 ， 總價 3200 萬起 ， 官方口徑顯示 基本 售罄。

　　 比如， 6 月 10 日 科技園 中海云啟源境 最后一批加推，均價 10.5 萬 /㎡ ， 目前僅剩 低樓層 少量 房源 。

　　 比如， 6 月持續順銷 的前海桂灣 深鐵?凱旋府 ， 均價 9.2 萬 /㎡ ， 目前小戶型基本售罄， 僅剩高樓層大戶型少量存貨 。

　　 還有一些頂級豪宅項目，也基本上開一次上一次熱銷的情況。

　　 比如 6 月順銷加推南山后海招商璽（后海總部基地）188/237/247㎡， 單價 18-22 萬 /㎡，總價 3400 萬起， 一批次 售罄，二批次去化約 75% 。

　　 比如， 6月首開 的 中海安緹雅苑（深超總） ， 220-290㎡ ， 72 套 ， 成交單價 16-25 萬 /㎡，總價 3500 萬起 ， 基本售罄。

　　 比如， 6 月上旬開盤 ， 深圳灣 1 號?瑞公館 ， 150-220㎡大平層 ， 單價 13-18 萬 /㎡，總價 2000 萬起 ， 當期基本售罄。

　　 有人會質疑，地價跳漲這個現象能不能持續呢？

　　 別的你可以不相信，但是 當一個東西是壟斷，它就擁有了絕對的定價權。

　　 更何況它是深圳！

　　 更何況它如此直白！

　　 地塊挨著地塊拍，這操作已經不是明牌，而是明確說了吧！

　　 深圳今年釋放的6塊地全部都是高溢價破前高跳漲成交的，那么接下來深圳如果再釋放地塊也一定是這個策略。

　　 所以能不能持續你不需要操心了。

　　 你需要操心的是你怎么辦？

　　 首先，當下中國確實是80%的資產都在下行都在縮水，但深圳房子一定是這80%資產里面，如果要止跌一定是最先止跌的，如果要上漲也一定是最先上漲的。

　　 這是深圳的當下。

　　 其次，深圳是中國AI硬科技產業TOP3， 城運國運加持 。

　　 四大一線基本面第一 。

　　 深圳GDP增速位列四大一線第一 。

　　 人口總量2163萬，人口增長率高達9.76% ， 沒有北上廣老齡化問題 。

　　 出口占全國十分之一，增速12.5%排名全國第一 。

　　 比亞迪、華為、大疆等明星產業抓住每一次風口，城市發展動能十足。

　　 這是它的未來。

　　 第三、從樓市基本面看，深圳是中國供需、人地最緊張的城市。

　　 深圳常住人口超2000萬，商品住宅僅200萬套，商品房持有率僅10%，算上各類住宅人均居住面積僅23㎡，人口持續流入疊加人均住房面積極低，住房需求 長期供不應求 。

　　 還有 2026年 深圳樓市成交持續升溫， 5月深圳一手、二手成交 量增幅 均為北上廣深第一 。

　　 6月新開四個新盤全部日光售罄， 外地人進場抄底速度加快 。

　　 最重要的是深圳是北上深， 唯一 核心區已經解除 “ 限購 ” 的一線城市 ， 首付 比例低至15%，房貸利率處于歷史 最低值 ，同樣預算 首付 月供 減半， 可以說是有史以來一線城市 鼓勵 普通人買房最大尺度 ， 錯過就 真的 要再等下一個周期。

　　 面對 6月深圳土拍市場的“明示”操作，結合自己的財力，有財力的一定是“秒跟”的。

　　 畢竟對于廣大的二三四線富裕家庭， 深圳核心區的房子一定是國內老百姓 最穩妥的財富容器 。 對比其他城市，深圳核心資產的保值增值能力經過多輪周期驗證， 完全超預期 對抗貨幣貶值。

　　 特別是當下，一定程度上， 買深圳就是買國運 。 深圳 是 比肩 紐約、 倫敦 等 全球一線城市 的 ， 是 全球性的優質資產 。

　　 更重要的是，目前業內 共識 是 ，深圳 房價 已經站在新一輪 上漲 起點，市場剛剛啟動，目前仍有不少高性價比項目和開發商優惠、清退房源可以選擇， 尤其是 現在入場 福田、南山、寶中、龍華核心 仍能買到低估的優質 房源 ，錯過后續成本將大幅提升。