在樓市“去庫存”進(jìn)程中,城市間的分化行情正在顯現(xiàn)。
機(jī)構(gòu)最新數(shù)據(jù)顯示,截至上半年末,重點(diǎn)30個城市商品住宅的狹義庫存去化周期為23.9個月,其中杭州、合肥不足1年,長沙、寧波、成都、長春、上海、天津不足20個月。
狹義庫存指“已批準(zhǔn)預(yù)售的未售商品住宅面積”,若去化周期不足1年,意味著在不考慮新增供應(yīng)的情況下,現(xiàn)存待售商品住宅一年能賣完,部分城市的新房庫存正率先走向合理區(qū)間。
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新房去化周期不一
新房去化周期指在當(dāng)前銷售速度下,庫存新房銷售完所需的時間,可衡量市場供求的健康程度。
如果去化周期低于6個月,被業(yè)內(nèi)視為庫存緊張的狀態(tài);去化周期大于18個月,市場則處于“供過于求”的狀態(tài);在這區(qū)間內(nèi),最合理的去化周期沒有單一標(biāo)準(zhǔn),一般6至12個月被視為健康狀態(tài)。
當(dāng)前,不同城市的新房去化周期不一,且分化較為顯著。
據(jù)普睿數(shù)智數(shù)據(jù),截至2026年6月30日,重點(diǎn)30個城市狹義庫存去化周期為23.9個月,計(jì)算方法為“已批準(zhǔn)預(yù)售的未售商品住宅面積”/“近12個月月均去化面積”。
其中,杭州、合肥去化周期不足1年,長沙、寧波、成都、長春、上海、天津不足20個月。如果不考慮新項(xiàng)目供應(yīng)入市,這些城市的未售新房1到2年左右能賣完。
如果按“近6個月月均去化面積”計(jì)算,杭州、合肥、上海、天津的去化周期將在“12個月月均”基礎(chǔ)上進(jìn)一步降低,顯示出當(dāng)?shù)厥袌鼋肽瓯憩F(xiàn)較好、去化速度加快。
以去化周期不足一年的合肥為例,克而瑞安徽區(qū)域報(bào)告顯示,上半年合肥商品住宅市場處于去庫存通道,截至2026年6月,去化周期(按6個月計(jì)算)收窄至10.6個月,去化壓力改善。
分區(qū)域看,合肥內(nèi)部分化顯著,蜀山區(qū)近6月去化周期在23.8個月左右;廬陽區(qū)16.0個月、濱湖區(qū)17.8個月,存在一定累積壓力;經(jīng)開區(qū)去化周期5.5個月,為主城最通暢區(qū)域之一。
究其原因,供給端嚴(yán)控增量,是推動去化周期下降的主要原因。數(shù)據(jù)顯示,合肥的居住用地供應(yīng)已連續(xù)四年下調(diào),2026年居住用地計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模僅200公頃,較2022年峰值下降72.7%。商品住宅供應(yīng)也持續(xù)縮減,2021到2025年供應(yīng)面積從499.7萬平方米降至192.7萬平方米。
“合肥市當(dāng)前的‘低庫存’狀況,在一定程度上反映的是主動收縮供給的結(jié)果,不宜直接解讀為市場供不應(yīng)求。”克而瑞地產(chǎn)研究表示。
杭州方面,中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶稱,按近12個月月均銷售面積計(jì)算,杭州新房短期庫存出清周期為8.8個月,主要源于需求韌性與供應(yīng)節(jié)奏相對匹配。在需求端,杭州數(shù)字經(jīng)濟(jì)、人工智能等先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)持續(xù)釋放,對高素質(zhì)人才形成較強(qiáng)吸引力,住房增量需求有堅(jiān)實(shí)支撐;同時,杭州住房產(chǎn)品創(chuàng)新較為活躍,“好房子”建設(shè)推進(jìn)較快,結(jié)構(gòu)性熱銷對整體去化形成一定拉動。
在曹晶晶看來,判斷一個城市的新房供需是否真正趨于均衡,還需結(jié)合庫存絕對量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等維度綜合觀察。當(dāng)前部分城市的較低出清周期,更多反映的是核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)性偏緊,而非全市域庫存的全面出清。若后續(xù)土地供應(yīng)和新批預(yù)售接續(xù)不足,有效供給可能出現(xiàn)缺口,成交量或因優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目減少而有所回落,出清周期指標(biāo)或?qū)⒒厣?/p>
樓市去庫存仍需發(fā)力
當(dāng)前,樓市“去庫存”確實(shí)已開始顯現(xiàn)成效。
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2026年5月末,全國商品房待售面積為7.72億平方米,同比下降0.4%,已連續(xù)3個月同比下降。其中,待售3年以下面積5.72億平方米,下降2.8%,降幅大于總量。
曹晶晶告訴第一財(cái)經(jīng),今年3月以來,全國商品房待售面積結(jié)束了自2021年7月以來的持續(xù)增加態(tài)勢,供給端“控增量、去庫存”的效果正在逐步兌現(xiàn)。此外,2022年以來,住宅新開工面積持續(xù)小于銷售面積,今年1~5月依然保持此趨勢,推動樓市庫存規(guī)模逐步回落。
克而瑞方面也稱,2022年至今,地產(chǎn)新開工面積已連續(xù)4年多低于新房銷售規(guī)模。新開工的收縮,有助于減輕市場供給壓力。在這背后,地方政府正通過減少新增住宅用地出讓、推進(jìn)城市更新與收儲等方式主動壓降供應(yīng),房企投資意愿也較為低迷,間接推動了供求關(guān)系向去庫存進(jìn)展。
易居研究院表示,隨著市場深度調(diào)整,過去“房子太多”、“庫存積壓”等情況正在好轉(zhuǎn),庫存總量擴(kuò)大的勢頭得到有效遏制。雖然當(dāng)前庫存規(guī)模仍處于歷史高位,但存量房源正在被逐步消化。此外,當(dāng)前新供項(xiàng)目數(shù)量較少,且更多偏向“好房子”項(xiàng)目,有助于市場加快消化。
不過,當(dāng)前樓市的去庫存進(jìn)展,大多是靠“控供給”帶來的被動消化,并非市場銷售速度大幅提升。尤其是部分三四線城市新房市場銷售速度放緩,去化周期仍處于高位。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,截至2026年6月末,50個典型城市商品住宅去化周期仍處于26.1個月的高位區(qū)間。其中,一線城市去化周期25.3個月,二線城市24.4個月,三四線城市達(dá)到31.6個月。
“整體來看,三四線城市去化周期的普遍高位,與市場需求疲軟、成交活躍度不足密切相關(guān),未來去庫存仍是這些城市面臨的長期挑戰(zhàn)。”該機(jī)構(gòu)稱。
除了去化周期普遍較長的三四線城市,部分核心城市的內(nèi)部市場也在分化,難賣的多為“老庫存”。
以天津?yàn)槔杖饠?shù)智天津報(bào)告顯示,當(dāng)?shù)?038萬平方米的新房存量中,有56.8%的庫存屬于“惰性庫存”,即順銷狀態(tài)下月均去化面積不足1000平方米以及近6個月無成交的項(xiàng)目。
該報(bào)告稱,這意味著在現(xiàn)有已取證的房源中,有589萬平方米的房源長期無法形成有效成交,包括早年規(guī)劃的大盤、出險(xiǎn)房企的樓盤,以及新規(guī)前產(chǎn)品力落后、競爭力不足、去化艱難的房源等。2023年及以前入市的項(xiàng)目,是拉低整體去化效率、拉長去化周期的主要原因。
易居研究院也表示,土地市場從供給端縮量,客觀上減少了潛在的庫存空間。但也要看到,當(dāng)前許多城市仍面臨一二手房尚未完全聯(lián)動的局面,二手房交易的高峰并未對新房形成較為明顯的轉(zhuǎn)化效應(yīng)。后續(xù)仍需進(jìn)一步挖掘潛在需求,增強(qiáng)新房的購買力,更好推動新房銷售和去庫存。
曹晶晶認(rèn)為,當(dāng)前房地產(chǎn)市場尚處調(diào)整過程中,仍需供需兩端協(xié)同施策。供給端應(yīng)結(jié)合城市實(shí)際銷售情況,合理把控宅地出讓節(jié)奏,同時加快存量商品房和閑置土地盤活利用;需求端應(yīng)持續(xù)優(yōu)化交易環(huán)境和信貸支持,打通住房置換鏈條,推動真實(shí)居住需求有序釋放,促進(jìn)市場供需關(guān)系逐步改善。
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