樓市供給側(cè)改革見效，兩大核心城市新房庫存不足1年

在樓市“去庫存”進(jìn)程中，城市間的分化行情正在顯現(xiàn)。

機(jī)構(gòu)最新數(shù)據(jù)顯示，截至上半年末，重點(diǎn)30個城市商品住宅的狹義庫存去化周期為23.9個月，其中杭州、合肥不足1年，長沙、寧波、成都、長春、上海、天津不足20個月。

狹義庫存指“已批準(zhǔn)預(yù)售的未售商品住宅面積”，若去化周期不足1年，意味著在不考慮新增供應(yīng)的情況下，現(xiàn)存待售商品住宅一年能賣完，部分城市的新房庫存正率先走向合理區(qū)間。

新房去化周期不一

新房去化周期指在當(dāng)前銷售速度下，庫存新房銷售完所需的時間，可衡量市場供求的健康程度。

如果去化周期低于6個月，被業(yè)內(nèi)視為庫存緊張的狀態(tài)；去化周期大于18個月，市場則處于“供過于求”的狀態(tài)；在這區(qū)間內(nèi)，最合理的去化周期沒有單一標(biāo)準(zhǔn)，一般6至12個月被視為健康狀態(tài)。

當(dāng)前，不同城市的新房去化周期不一，且分化較為顯著。

據(jù)普睿數(shù)智數(shù)據(jù)，截至2026年6月30日，重點(diǎn)30個城市狹義庫存去化周期為23.9個月，計(jì)算方法為“已批準(zhǔn)預(yù)售的未售商品住宅面積”/“近12個月月均去化面積”。

其中，杭州、合肥去化周期不足1年，長沙、寧波、成都、長春、上海、天津不足20個月。如果不考慮新項(xiàng)目供應(yīng)入市，這些城市的未售新房1到2年左右能賣完。

如果按“近6個月月均去化面積”計(jì)算，杭州、合肥、上海、天津的去化周期將在“12個月月均”基礎(chǔ)上進(jìn)一步降低，顯示出當(dāng)?shù)厥袌鼋肽瓯憩F(xiàn)較好、去化速度加快。

以去化周期不足一年的合肥為例，克而瑞安徽區(qū)域報(bào)告顯示，上半年合肥商品住宅市場處于去庫存通道，截至2026年6月，去化周期（按6個月計(jì)算）收窄至10.6個月，去化壓力改善。

分區(qū)域看，合肥內(nèi)部分化顯著，蜀山區(qū)近6月去化周期在23.8個月左右；廬陽區(qū)16.0個月、濱湖區(qū)17.8個月，存在一定累積壓力；經(jīng)開區(qū)去化周期5.5個月，為主城最通暢區(qū)域之一。

究其原因，供給端嚴(yán)控增量，是推動去化周期下降的主要原因。數(shù)據(jù)顯示，合肥的居住用地供應(yīng)已連續(xù)四年下調(diào)，2026年居住用地計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模僅200公頃，較2022年峰值下降72.7%。商品住宅供應(yīng)也持續(xù)縮減，2021到2025年供應(yīng)面積從499.7萬平方米降至192.7萬平方米。

“合肥市當(dāng)前的‘低庫存’狀況，在一定程度上反映的是主動收縮供給的結(jié)果，不宜直接解讀為市場供不應(yīng)求。”克而瑞地產(chǎn)研究表示。

杭州方面，中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶稱，按近12個月月均銷售面積計(jì)算，杭州新房短期庫存出清周期為8.8個月，主要源于需求韌性與供應(yīng)節(jié)奏相對匹配。在需求端，杭州數(shù)字經(jīng)濟(jì)、人工智能等先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)持續(xù)釋放，對高素質(zhì)人才形成較強(qiáng)吸引力，住房增量需求有堅(jiān)實(shí)支撐；同時，杭州住房產(chǎn)品創(chuàng)新較為活躍，“好房子”建設(shè)推進(jìn)較快，結(jié)構(gòu)性熱銷對整體去化形成一定拉動。

在曹晶晶看來，判斷一個城市的新房供需是否真正趨于均衡，還需結(jié)合庫存絕對量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等維度綜合觀察。當(dāng)前部分城市的較低出清周期，更多反映的是核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)性偏緊，而非全市域庫存的全面出清。若后續(xù)土地供應(yīng)和新批預(yù)售接續(xù)不足，有效供給可能出現(xiàn)缺口，成交量或因優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目減少而有所回落，出清周期指標(biāo)或?qū)⒒厣?/p>

樓市去庫存仍需發(fā)力

當(dāng)前，樓市“去庫存”確實(shí)已開始顯現(xiàn)成效。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2026年5月末，全國商品房待售面積為7.72億平方米，同比下降0.4%，已連續(xù)3個月同比下降。其中，待售3年以下面積5.72億平方米，下降2.8%，降幅大于總量。

曹晶晶告訴第一財(cái)經(jīng)，今年3月以來，全國商品房待售面積結(jié)束了自2021年7月以來的持續(xù)增加態(tài)勢，供給端“控增量、去庫存”的效果正在逐步兌現(xiàn)。此外，2022年以來，住宅新開工面積持續(xù)小于銷售面積，今年1～5月依然保持此趨勢，推動樓市庫存規(guī)模逐步回落。

克而瑞方面也稱，2022年至今，地產(chǎn)新開工面積已連續(xù)4年多低于新房銷售規(guī)模。新開工的收縮，有助于減輕市場供給壓力。在這背后，地方政府正通過減少新增住宅用地出讓、推進(jìn)城市更新與收儲等方式主動壓降供應(yīng)，房企投資意愿也較為低迷，間接推動了供求關(guān)系向去庫存進(jìn)展。

易居研究院表示，隨著市場深度調(diào)整，過去“房子太多”、“庫存積壓”等情況正在好轉(zhuǎn)，庫存總量擴(kuò)大的勢頭得到有效遏制。雖然當(dāng)前庫存規(guī)模仍處于歷史高位，但存量房源正在被逐步消化。此外，當(dāng)前新供項(xiàng)目數(shù)量較少，且更多偏向“好房子”項(xiàng)目，有助于市場加快消化。

不過，當(dāng)前樓市的去庫存進(jìn)展，大多是靠“控供給”帶來的被動消化，并非市場銷售速度大幅提升。尤其是部分三四線城市新房市場銷售速度放緩，去化周期仍處于高位。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2026年6月末，50個典型城市商品住宅去化周期仍處于26.1個月的高位區(qū)間。其中，一線城市去化周期25.3個月，二線城市24.4個月，三四線城市達(dá)到31.6個月。

“整體來看，三四線城市去化周期的普遍高位，與市場需求疲軟、成交活躍度不足密切相關(guān)，未來去庫存仍是這些城市面臨的長期挑戰(zhàn)。”該機(jī)構(gòu)稱。

除了去化周期普遍較長的三四線城市，部分核心城市的內(nèi)部市場也在分化，難賣的多為“老庫存”。

以天津?yàn)槔杖饠?shù)智天津報(bào)告顯示，當(dāng)?shù)?038萬平方米的新房存量中，有56.8%的庫存屬于“惰性庫存”，即順銷狀態(tài)下月均去化面積不足1000平方米以及近6個月無成交的項(xiàng)目。

該報(bào)告稱，這意味著在現(xiàn)有已取證的房源中，有589萬平方米的房源長期無法形成有效成交，包括早年規(guī)劃的大盤、出險(xiǎn)房企的樓盤，以及新規(guī)前產(chǎn)品力落后、競爭力不足、去化艱難的房源等。2023年及以前入市的項(xiàng)目，是拉低整體去化效率、拉長去化周期的主要原因。

易居研究院也表示，土地市場從供給端縮量，客觀上減少了潛在的庫存空間。但也要看到，當(dāng)前許多城市仍面臨一二手房尚未完全聯(lián)動的局面，二手房交易的高峰并未對新房形成較為明顯的轉(zhuǎn)化效應(yīng)。后續(xù)仍需進(jìn)一步挖掘潛在需求，增強(qiáng)新房的購買力，更好推動新房銷售和去庫存。

曹晶晶認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場尚處調(diào)整過程中，仍需供需兩端協(xié)同施策。供給端應(yīng)結(jié)合城市實(shí)際銷售情況，合理把控宅地出讓節(jié)奏，同時加快存量商品房和閑置土地盤活利用；需求端應(yīng)持續(xù)優(yōu)化交易環(huán)境和信貸支持，打通住房置換鏈條，推動真實(shí)居住需求有序釋放，促進(jìn)市場供需關(guān)系逐步改善。